Interessi passivi su mutuo prima casa: detrazione Irpef

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Gli interessi passivi sui mutui ipotecari legati all’acquisto dell’abitazione principale (prima casa) consentono una detrazione Irpef pari al 19% dell’importo pagato nel limite di €. 4.000 annui. Tutte le informazioni utili per fruire della detrazione fiscale.

I contribuenti che nel corso del periodo di imposta hanno sostenuto costi relativi al sostenimento di interessi passivi legati a mutui ipotecari sottoscritti per l’acquisto dell’abitazione principale possono beneficiare di una detrazione fiscale, ovvero di un risparmio d’imposta, nella misura massima del 19% del limite massimo di €. 4.000,00, rispettando però alcuni requisiti per la detraibilità.

Tale agevolazione, valida ai fini dell’Imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), è disciplinata dall’articolo 15, comma 1, del DPR n. 917/86 e può essere usufruita da tutti i contribuenti che presentano il modello 730 o il modello Redditi persone fisiche, e consente loro una riduzione dell’imposta da pagare pari al 19% degli oneri sostenuti nel limite di €. 4.000 annue.

Di seguito tutte le informazioni utili per fruire dell’agevolazione.

Interessi passivi

Condizioni per la detrazione degli interessi

Viene riconosciuta dall’articolo 15, comma 1, del DPR n. 917/86, la possibilità per tutti i contribuenti, di detrarsi gli interessi passivi soltanto in dipendenza di un contratto di mutuo, che deve essere garantito da ipoteca su immobili, e non di altri contratti di finanziamento. Il contratto di mutuo deve essere stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto e deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o in uno Stato membro della comunità Europea.

Ulteriore condizione è che, entro 18 mesi dall’acquisto, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa, quindi, la decadenza dai benefici. La detrazione non spetta, invece, all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.

Limite massimo di detrazione degli interessi passivi

Dal 2008 il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale è di €. 4.000 annui.

Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi, dal sostenimento di questi oneri è pari a €. 760 (calcolato come il 19% del limite massimo di  €. 4.000).

Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:

  • Degli interessi passivi;
  • Degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
  • Delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Qualora il mutuo stipulato sia cointestato i soggetti intestatari potranno detrarre gli interessi solo per quota di loro spettanza.

Ad esempio, nel caso dell’acquisto di una abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi (come il contratto di mutuo), ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; solo se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Contratti di mutuo che eccedono il valore dell’immobile

Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. Nel caso in cui un contribuente contrae un mutuo che eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.

Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.

Esempio

Nel caso in cui un contribuente abbia contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale per un ammontare di €. 200.000,00, a fronte del costo di acquisto dell’immobile indicato nel rogito di €. 180.000,00, gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest’ultimo importo.

In pratica, per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione Irpef del 19% può essere utilizzata la seguente formula:

costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagati / capitale dato in mutuo.

Riprendendo l’esempio, qualora gli interessi annui pagati sul mutuo ammontino a €. 3.500,00 euro, la detrazione del 19% spetta su un importo massimo pari a: 180.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = 3.150,00 euro.

Oneri accessori al costo d’acquisto

Ai fini del calcolo in esame, il costo d’acquisto dell’immobile destinato ad abitazione principale può essere incrementato degli oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto.

Tali oneri accessori sono costituiti, ad esempio:

  • Dall’onorario del notaio rogante l’atto di compravendita;
  • dalle imposte dovute per l’atto di trasferimento immobiliare (registro, ipotecaria e catastale);
  • da eventuali compensi di mediazione.

Gli importi relativi agli oneri accessori all’acquisto vanno quindi ad incrementare il numeratore del suddetto rapporto, permettendo di aumentare la detrazione spettante.

Esempio

Riprendendo il nostro esempio e supponendo che gli oneri accessori all’acquisto ammontino a 10.000,00 euro, l’importo degli interessi passivi sul quale calcolare la detrazione del 19% aumenta a €. 3.325,00 (190.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00).

Spese di assicurazione

La detrazione non spetta, invece, in relazione alle spese per l’assicurazione dell’immobile, in quanto non soddisfano il suddetto requisito di necessarietà.

Tale requisito non sussiste neppure qualora l’assicurazione sull’immobile sia richiesta dall’istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia (oltre a quella ipotecaria) nel caso in cui particolari eventi danneggino l’immobile e possano determinare una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.

Rilevanza degli oneri

Gli oneri accessori in esame:

  • Danno diritto, al pari degli interessi passivi, alla detrazione del 19% nell’anno in cui vengono sostenuti;
  • Non rientrano nel costo di acquisto dell’immobile, ai fini del rapporto sopra esaminato, in quanto sono connessi all’operazione di finanziamento e non all’atto di acquisto.

Tuttavia, qualora l’ammontare del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale sia di importo superiore al costo dell’immobile indicato nel rogito notarile di compravendita, maggiorato degli oneri accessori all’acquisto, anche gli oneri accessori al contratto di mutuo, al pari degli interessi passivi, beneficiano della detrazione del 19% limitatamente all’ammontare risultante dal suddetto rapporto.

Acquisto di abitazione da ristrutturare

Qualora il mutuo sia stato contratto per l’acquisto di un immobile in relazione al quale vengano successivamente effettuati lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da atto equivalente, per usufruire della detrazione degli interessi passivi l’immobile deve essere adibito a dimora abituale entro due anni dall’acquisto.

In tal caso, il beneficio decorre dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale.

L’attestazione del rispetto di tale condizione può avvenire:

  • Di regola, sulla base delle risultanze dei registri anagrafici;
  • Oppure, poiché l’abitazione principale non coincide necessariamente con la residenza anagrafica, sulla base di un’apposita autocertificazione resa dal contribuente ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, nella quale attesta che dimora abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici.

In quest’ultima ipotesi resta fermo che, ai sensi dell’art. 41 del suddetto D.P.R. n. 445/2000, l’Amministrazione finanziaria, in fase di controllo, può verificare nei confronti del contribuente la veridicità e l’autenticità delle attestazioni prodotte. In caso di falsa dichiarazione si applicano le disposizioni penali indicate nell’art. 76 del medesimo D.P.R.

Trasferimento per motivi di lavoro

In caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione principale spetta anche se l’immobile viene concesso in locazione.

In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi, nel quadro B del modello 730 (ovvero nel quadro RB del modello Redditi Persone fisiche), viene chiarito che in relazione a tale immobile devono essere indicati i codici previsti con riferimento alle diverse tipologie di contratti di locazione.

Documentazione necessaria alla detrazione

Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente conservi i seguenti documenti:

  • Copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • Copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
  • Quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.

Rilascio del visto di conformità sul modello 730

Ai fini dell’obbligo di rilascio del visto di conformità sul modello 730 elaborato dall’intermediario, ad opera del responsabile dell’assistenza fiscale dello stesso contribuente, la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 15/2005 ha chiarito che tale visto non può essere rilasciato qualora:

  • Manchi la documentazione comprovante che il mutuo è stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale;
  • Oppure, qualora si tratti di mutuo misto, non risulti l’importo riferibile all’acquisto dell’abitazione principale.

L’impossibilità di rilasciare il visto di conformità per carenza della documentazione di supporto comporta:

  • La rinuncia alla detrazione in esame, nell’ambito del modello 730;
  • Oppure l’impossibilità di usufruire dell’assistenza fiscale mediante presentazione del modello 730 ad un cosulente con la conseguenza di dover presentare il modello Redditi Persone fisiche.

 

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2 comments

  1. Buonasera, gentilmente, lo scorso anno ho comprato casa e pagato circa 7.150 euro di interessi passivi, ne posso detrarre massimo 4000; mentre le spese accessorie? Se posso detrarle nel 730 dove vengono inserite. Grazie e cordiali saluti

    • Fiscomania

      Anche le spese eventualmente accessorie rientrano in questa detrazione, ma se supera già i €. 4.000 con i soli interessi, non le spetta la detrazione ulteriore.

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