Immobili in Italia intestati a società non residente: tassazione

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Come viene regolamentata ai fini fiscali la detenzione di immobili in Italia intestati ad una società estera? Questo quesito pervenutoci da un nostro lettore evidenzia un aspetto molto interessante nell’ambito della pianificazione fiscale internazionale, ovvero: un immobile da solo non costituisce stabile organizzazione. Come vedremo di seguito nell’articolo detenere beni immobili in Italia intestati a società estere non residenti può portare a risparmi fiscali, attenzione però, solo in alcuni specifici casi. 

La pianificazione fiscale negli ultimi anni sta diventando una necessità, oltre che una scelta. La globalizzazione dell’economia sta portando sempre più imprenditori a non pensare soltanto all’ottimizzazione del proprio carico fiscale, ma anche a prendere in considerazione differenti tipologie di investimento per investire la liquidità aziendale. In quest’ottica un’opportunità profittevole da valutare è sicuramente quella fornita dagli immobili.

In particolare, cedendo gli immobili posseduti a società offshore si possono raggiungere, in alcuni casi, rilevanti risparmi di imposizione. Ovviamente stiamo parlando di  immobili che saranno locati a terzi in Italia in maniera da metterli a reddito. Sul tema, un nostro lettore ci ha posto uno specifico quesito su questo aspetto, vediamolo:

“Vivo all’estero da anni e sono amministratore di una società non residente e senza stabile organizzazione in Italia. La società ha acquistato un immobile (civile abitazione) in Italia, in una zona turistica di pregio, che intende affittare, come attività accessoria a quella svolta totalmente all’estero (la società produce elementi per PC). Quali tasse dobbiamo pagare sul reddito derivante dall’immobile italiano?”

immobili in Italia

Grazie al quesito del nostro lettore, in questo contributo andremo a vedere quali sono le conseguenze in termini fiscali dei redditi derivanti da immobili in Italia intestati a società non residenti. L’obiettivo è quello di capire a cosa è necessario fare attenzione quando si detiene un immobile per il tramite di una società estera? 

Immobili in Italia intestati a società estere: risvolti operativi

Una società non residente in Italia può liberamente acquistare in immobili in Italia, siano essi strumentali per l’attività siano non strumentali.

Se la società acquista immobili non strumentali e li mette a reddito, ciò potrebbe configurare una vera e propria attività d’impresa dell’azienda in Italia se viene svolta in maniera organizzata.

Il caso che affronteremo in questo contributo è riferito, invece, al possesso di un numero di immobili tale da non configurare in nessun modo lo svolgimento di un’attività d’impresa in Italia. Non siamo in grado di definire in modo certo quale sia il numero di immobili da possedere e da mettere a reddito che possa configurare la nascita di un’attività d’impresa. Però possiamo dire che l’attività deve essere svolta in modo marginale.

Un immobile non è stabile organizzazione

Il primo quesito che cercheremo di risolvere riguarda la stabile organizzazione, poiché la presenza o meno di questa caratteristica in capo alla società non residente, comporta un diverso approccio fiscale. Definito ciò andremo ad analizzare gli obblighi fiscali connessi.

Come abbiamo già detto, il primo problema da risolvere è stabilire se il possesso di un immobile in Italia configura per una società non residente la nascita di una stabile organizzazione. A tale quesito ha già risposto esaurientemente l’Amministrazione finanziaria con la Risoluzione n. 460196/1989, che recita testualmente:

“La struttura immobiliare (la proprietà di un immobile) non sembra, quindi, concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre”

Quindi, il mero possesso di una struttura immobiliare non deve essere considerato come stabile organizzazione, leggendo la risoluzione citata sembra capire che ciò potrebbe essere valido anche nel caso in cui non sia posseduto un piccolo immobile ma anche un intero palazzo, anche in questo caso non si configurerebbe una stabile organizzazione.

Affitto dell’immobile

Ora invece dobbiamo capire quando oltre il possesso c’è l’affitto dell’immobile, se ciò possa cambiare questo status. Continuando l’analisi della stessa risoluzione, ci sembra di capire che il semplice affitto dell’immobile non produca nessun cambiamento a questa situazione, infatti il redattore della risoluzione spiega che:

resterebbe comunque da verificare che il soggetto estero effettivamente impianterà in Italia un’attività da definirsi imprenditoriale e non meramente di semplice affitto di locali

Più avanti la risoluzione definisce una stabile organizzazione con le seguenti parole: “la effettiva istituzione di una autonoma e funzionale struttura nazionale…sia sul piano gestionale che sul piano contabile e deve costituire…un’entità economica operativa dotata di autonomia di gestione“.

Quindi si può affermare che quando la locazione riguardi, data l’ampiezza dell’immobile ed i canoni percepiti, una attività marginale per l’azienda, essa non cambi la situazione di non esistenza di una stabile organizzazione.

Adempimenti per la tassazione del reddito in Italia

Accertato che il possesso dell’immobile e la locazione dello stesso non comportano la nascita di una stabile organizzazione, con tutti gli adempimenti conseguenti, si dovrà seguire una strada diversa per tassare il reddito prodotto, che, come spiegato anche dall’articolo 152, comma 2, del DPR. n. 917/1986 sono da seguire le regole disposte dal titolo I, per le singole categorie di reddito, in altre parole si deve tassare il reddito secondo le regole previste per le persone fisiche.

Premesso che, con l’acquisto dell’immobile la società non residente sarà stata dotata di un codice fiscale italiano, con questo dovrà eseguire il primo adempimento cioè quello della registrazione del contratto d’affitto.

Considerandolo un reddito come quello percepito dalle persone fisiche non ci sarà né l’obbligo dell’emissione di un documento contabile specifico, né l’assoggettamento ad Iva. Il reddito conseguente dovrà, quindi, essere tassato come un reddito fondiario percepito in capo ad una persona fisica.

Le opzioni di tassazione a questo punto sono:

  • La tassazione del 95% del reddito derivante dai canoni di affitto;
  • La scelta per la tassazione a cedolare secca dei canoni di affitto

La cedolare secca

Con l’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 il legislatore ha introdotto un sistema di tassazione degli immobili locati a fini abitativi, agevolato e semplificato, denominato cedolare secca. Questo tipo di tassazione forfettaria prevede che il contribuente sia esonerato dalla tassa di registro, dal bollo nonché dall’Irpef e dalle addizionali. L’aliquota di tassazione è fissata al 21% del canone, che diventa del 10% in caso di locazione a canone concordato (articolo 2, Legge n. 431/1998).

La domanda che ci si pone ora è la seguente: visto quanto previsto dall’art. 152 del DPR n. 917/1986, per cui la tassazione avviene in base a quanto previsto dal Titolo I e al tipo di reddito da tassare, una società non residente può fare uso della cedolare secca?

A primo acchito sembra di no, in quanto il provvedimento del 7 aprile 2011 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, prevede espressamente, al punto 1.1 che tale sistema sia riservato alle persone fisiche. La Circolare n. 26/2011 continua ribadendo il concetto già esposto dal provvedimento ed argomentandolo, con quanto previsto dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011.

Analizzando quanto previsto dall’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 e collegandolo con quanto previsto dall’articolo 152 del DPR n. 917/1986, non sembrerebbe così scontato il fatto che una società non residente e senza stabile organizzazione non possa fruire di questo regime agevolato e semplificato per l’affitto di un immobile ad uso abitativo. Però restando fedele alle interpretazioni date dall’Amministrazione finanziaria ciò non è possibile.

Obblighi dichiarativi della società non residente con immobili in Italia

L’ultimo quesito a cui si deve rispondere riguarda il modo in cui andrà dichiarato e tassato questo reddito. Per rispondere a questa domanda, oltre a far riferimento all’articolo 152 del DPR n. 917/86 già citato, dobbiamo fare riferimento all’articolo 73, comma 1, nonché alle istruzioni per le dichiarazioni dei redditi per gli enti non commerciali, che prevedono che vada utilizzato dagli enti non residenti per dichiarare i redditi percepiti in Italia.

In particolare il quadro da utilizzare sarà il quadro RB destinato a dichiarare i redditi dei fabbricati.

La compilazione del quadro RW

Se si legge la Circolare n. 45/2010 dell’Agenzia delle Entrate, a pagina 7, si può trovare un passo interessante, infatti, la stessa recita: “L’obbligo di comunicazione del modulo RW sussiste non soltanto nel caso di possesso diretto delle attività da parte del contribuente, ma anche nel caso in cui le predette attività siano possedute dal contribuente per il caso di interposta persona“. Poi segue l’esempio di un trust che possieda solo formalmente dei beni patrimoniali.

Per completezza di esposizione sarà necessario che la società non residente, che possiede immobili in Italia, valuti anche a chi fa riferimento la società per valutare se dovrà essere sottoposta anche a questo ulteriore adempimento.

Immobili in Italia intestati a società estere: conclusioni

Abbiamo visto che il possesso di un immobile in Italia da parte di una società non residente non comporta la decadenza dall’essere considerato un ente senza stabile organizzazione. Tale caratteristica potrebbe essere mantenuta anche nel caso in cui l’immobile venga locato, sempre che questa attività rimanga marginale e non svolta in modo professionale. Se sono rispettati questi vincoli, la tassazione dell’immobile avverrà in base alla normativa sulla tassazione dei redditi fondiari per le persone fisiche.

Specificatamente andrà utilizzato per dichiarare questo reddito il modello Redditi ENC, enti non commerciali, utilizzando il quadro RB.

Infine, abbiamo posto l’accento su due argomenti che dovranno essere ben valutati prima di agire:

  1. Primo, ci potrebbe essere una piccola possibilità, vista l’interpretazione, forse un po’ restrittiva dell’Amministrazione finanziaria dell’articolo di legge, di utilizzare la cedolare secca nel caso sia locato un immobile abitativo da parte di una società non residente e senza stabile organizzazione;
  2. La seconda riguarda la possibilità di dover indicare nel quadro RW del modello Redditi la titolarietà dell’immobile posto in Italia nel caso in cui, la società non residente intestataria effettiva dello stesso, possa essere considerata solo formalmente proprietaria ma, in realtà, facente capo ad un contribuente italiano.

E’ comunque necessario però che l’immobile detenuto per il tramite della società estera e messo a reddito in Italia costituisca sempre e comunque un’attività marginale della società stessa, altrimenti addio agevolazioni, proprio come nel caso del nostro lettore. In caso contrario, invece, l’Amministrazione finanziaria avrà tutti gli strumenti per considerare stabile organizzazione il possesso di immobili messi a reddito da società offshore, con la conseguenza che tali redditi subiranno tassazione anche in Italia, in modo pieno e con le regole ordinarie.

Prima di effettuare investimenti di questo consultatevi sempre con professionisti esperti e preparati su questi argomenti. La pianificazione fiscale non si improvvisa.

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