Credito di imposta di derivazione immobiliare: guida

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Come si forma il credito di imposta di derivazione immobiliare? Quali fattispecie consentono la creazione di un credito di imposta quando siamo in possesso di un immobile. Vediamo con particolare attenzione le casistiche delle imposte pagate su immobili detenuti all’estero ed il caso del credito di imposta riconosciuto per canoni di locazione non riscossi ed assoggettati a tassazione.

Il possesso di un immobile da parte del contribuente può portare, al verificarsi di alcune precise fattispecie, alla formazione di un credito di imposta, che nasce in dichiarazione dei redditi, e che può essere speso in compensazione per il pagamento di altre imposte dovute dal contribuente.

In questo contributo ci occuperemo di andare ad analizzare il credito di imposta di derivazione immobiliare, dalle fattispecie che consentono la sua formazione per arrivare a capire come poterlo utilizzare.

Vediamo, quindi, come individuare un credito di imposta di derivazione immobiliare.

credito di imposta di derivazione immobiliare

Il credito di imposta di derivazione immobiliare

Il credito di imposta è un beneficio spettante al contribuente, che ha facoltà di utilizzare tale importo a scomputo di altre imposte dovute.

In particolare, il credito di imposta di derivazione immobiliare, legato ai beni immobili posseduti dal contribuente, può distinguersi in:

  • Credito di imposta derivante da imposte pagate all’estero a titolo definitivo in relazione ad immobili posseduti all’estero (articolo 165 del DPR n. 917/86);
  • Credito di imposta riconosciuto per i canoni relativi alla locazione di immobili abitativi non percepiti, ma già assoggettati ad imposizione (articolo 26, comma 1, del DPR n. 917/86).
  • Credito di imposta per il riacquisto della prima casa (articolo 7, della Legge n. 448/98).

Vediamo, con maggiore dettaglio le tre diverse fattispecie di formazione del credito di imposta di derivazione immobiliare.

Immobili posseduti all’estero e già tassati

Per quanto riguarda gli immobili posseduti all’estero da soggetti fiscalmente residenti in Italia, fatto salvo quanto previsto dalle convenzioni bilaterali contro le doppie imposizioni, possono essere dovute imposte nel Paese in cui sono ubicati gli immobili.

In favore del contribuente è riconosciuto un credito di imposta pari alle imposte pagate allo Stato estero a titolo definitivo corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all’estero e il reddito complessivo al lordo delle perdite di precedenti periodi di imposta ammesse in diminuzione.

Il credito di imposta deve essere determinato distintamente, con riferimento a ciascuno Stato estero nel quale siano state versate imposte a titolo definitivo nel corso del periodo di imposta e l’ammontare complessivo del credito per le imposte pagate all’estero non può in ogni caso eccedere l’imposta dovuta in Italia (articolo 165 del DPR n. 917/86 confermato dalla Circolare n. 9/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate).

Come beneficiare del credito

Per beneficiare del credito di imposta, devono sussistere le seguenti tre condizioni:

  • La produzione di un reddito all’estero;
  • Il concorso del reddito estero alla formazione del reddito complessivo del residente;
  • Il pagamento di imposte estere a titolo definitivo.

La norma in questione introduce nell’ordinamento la necessità di effettuare una valutazione speculare rispetto alle ipotesi nelle quali, ai sensi dell’articolo 23 del DPR n. 917/86, reddito prodotto da un soggetto non residente si considera prodotto nel territorio dello Stato italiano e dunque ivi assoggettabile a tassazione.

In sostanza, si considerano redditi prodotti all’estero tutti quei redditi che, se prodotti nel territorio italiano da un soggetto non residente, sarebbero soggetti ad imposizione in Italia.

Quanto detto vale per i redditi prodotti in Paesi con cui l’Italia non abbia stipulato una convenzione bilaterale contro le doppie imposizioni. In caso contrario, al fine di individuare i redditi che si considerano prodotti all’estero, occorre rifarsi alle disposizioni del trattato (Risoluzione n. 147/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate).

Per approfondire: “Immobile estero: il regime di tassazione

Richiesta del credito e termine di decadenza

Lo scomputo del credito di imposta di derivazione immobiliare, ex articolo 165 del DPR n. 917/86, deve essere richiesto, a pena di decadenza, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui le imposte estere sono state pagate a titolo definitivo (Circolare n. 9/E/2015).

Se l’imposta dovuta in Italia per il periodo di imposta nel quale il reddito estero ha concorso a formare la base imponibile è stata già liquidata, si procede a nuova liquidazione, tenendo conto anche dell’eventuale maggior reddito estero e la detrazione si opera dall’imposta dovuta per il periodo di imposta cui si riferisce la dichiarazione nella quale è stata chiesta (articolo 165 del DPR n. 917/86).

Ai fini della verifica della detrazione spettante come confermato dalla Circolare n. 7/E/2017, il contribuente è tenuto a conservare i seguenti documenti:

  • Un prospetto recante l’indicazione, separatamente Stato per Stato, dell’ammontare dei redditi prodotti all’estero, l’ammontare delle imposte pagate in via definitiva in relazione ai medesimi, la misura del credito spettante, determinato ai sensi dell’articolo 165 del DPR n. 917/86;
  • La copia della dichiarazione dei redditi presentata nel Paese estero, qualora sia ivi previsto tale adempimento;
  • La ricevuta di versamento delle imposte pagate nel Paese estero;
  • L’eventuale certificazione rilasciata dal soggetto che ha corrisposto i redditi di fonte estera;
  • L’eventuale richiesta di rimborso, qualora non inserita nella dichiarazione
Situazioni particolari

Se un reddito prodotto all’estero ha concorso a formare il reddito complessivo in un anno, ma detto reddito è stato tassato all’estero in via definitiva l’anno successivo, il credito di imposta spetta nell’anno successivo.

In tal caso, tuttavia, è necessario calcolare il limite di spettanza, rappresentato dalle imposte italiane corrispondenti al reddito estero, sulla base degli elementi di reddito del precedente esercizio in cui il reddito ha concorso a formare il reddito complessivo (Risoluzione n. 104/E/2001 Agenzia delle Entrate; confermato dalla Circolare n. 9/E/2015).

Plusvalenze da cessione di fabbricati

Il contribuente che, ricorrendone i presupposti, opti per la tassazione della plusvalenza attraverso l’applicazione dell’imposta sostitutiva, rinuncia all’applicazione del credito di imposta previsto dall’articolo 165 del DPR n. 917/86 (Risoluzione n. 143/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate).

L’Amministrazione, infatti, chiarisce che i redditi soggetti all’imposta sostitutiva non concorrono alla formazione del reddito complessivo. Pertanto, resta esclusa la possibilità di applicare la proporzione indicata dall’articolo 165 del DPR n. 917/86 per determinare la quota massima del credito spettante.

Immobili situati in Stati a fiscalità privilegiata

La spettanza del credito per le imposte pagate all’estero ai sensi dell’articolo 165 del DPR n. 917/86 non può essere limitata dalla circostanza che le imposte siano assolte in uno Stato o territorio a fiscalità privilegiata (nella fattispecie, ritenute su prestiti obbligazionari emessi da società finanziarie con sede a Gibilterra) (Risoluzione n. 147/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate).

La norma, infatti, non pone condizioni alla spettanza del credito riferite al livello di tassazione dello Stato o territorio estero, né al fatto che sia o meno in vigore una Convenzione contro le doppie imposizioni con tale Stato o territorio.

Canoni di locazione non percepiti ma già tassati

I redditi derivanti dal possesso di beni immobili ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11, escluso l’A/10) concessi in locazione, se non percepiti, non concorrono alla formazione della base imponibile solo a decorrere dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore.

Questo è quanto prevede l’articolo 26, comma 1, del DPR n. 917/86. In pratica, per i redditi da locazione, non si deve guardare se l’incasso del canone è avvenuto o meno, ma ai fini della tassazione, conta soltanto la competenza economica dei canoni.

La norma non precisa se il credito di imposta spetti anche per il mancato pagamento dei canoni relativi alle pertinenze degli immobili ad uso abitativo, mentre non è prevista nessuna agevolazione per i fabbricati non abitativi, ovvero strumentali (CM 19.5.2000 n. 101/E; Circolare n. 11/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate).

Una volta che il giudice abbia accertato la morosità del conduttore, ravvisando la sussistenza di quest’ultima già in precedenti periodi di imposta, al locatore viene riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni non percepiti ma tassati in detti periodi d’imposta (articolo 26, comma 1, del DPR n. 917/86).

Procedimento di convalida dello sfratto

La disposizione si riferisce al procedimento per convalida di sfratto di cui all’articolo 657 e seguenti del c.p.c., che consente di ottenere provvedimenti che realizzano in via anticipata effetti esecutivi analoghi a quelli resi al termine di un ordinario giudizio di cognizione.

La non imponibilità dei canoni di locazione, per l’ammontare di essi accertato dal giudice come non riscosso, decorre dal momento della conclusione del procedimento anzidetto, che si realizza, ex art. 663 c.p.c., se l’intimato non compare, o pur comparendo non si oppone ovvero, a norma dell’articolo 665 c.p.c., presenta opposizione.

In quest’ultima ipotesi, ancorché si avvii il procedimento ordinario, quello a carattere sommario – cui la norma fa riferimento – può ritenersi concluso. Verificandosi queste condizioni, il giudice convalida lo sfratto e dispone con ordinanza, in calce alla citazione, l’apposizione su di essa della formula esecutiva (CM 7.7.99 n. 150).

Ambito di applicazione del credito di imposta

Il credito di imposta di derivazione immobiliare, in questa fattispecie, si applica rispetto ai procedimenti di convalida di sfratto conclusi a partire dal periodo di imposta in corso al 30.12.98.

Nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche in relazione a canoni maturati nei periodi di imposta precedenti quello nel corso del quale è stato prodotto l’atto giurisdizionale, è riconosciuto un credito di imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti (CM 7.7.99 n. 150/E).

 Situazioni particolari

Come chiarito dall’Amministrazione finanziaria, l’articolo 26, comma 1, del DPR n. 917/86 si applica anche ai fini della determinazione del reddito di impresa (CM 7.7.99 n. 150/E) limitatamente ai fabbricati tassati con le disposizioni previste per i redditi fondiari.

Infatti, i redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa, concorrono a formare il reddito secondo le disposizioni previste per i redditi fondiari (articolo 91 del DPR n. 917/86)

Utilizzo del credito di imposta

Il credito di imposta di derivazione immobiliare può essere portato a decremento dell’imposta netta nella prima dichiarazione dei redditi utile e successiva alla conclusione del procedimento di sfratto.

 Il contribuente che, per il recupero delle maggiori imposte indebitamente versate, non intenda avvalersi del credito di imposta in sede di dichiarazione dei redditi, conserva il diritto di presentare apposita istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate, entro il termine decennale di prescrizione (CM 7.7.99 n. 150/E).

Nel caso in cui i canoni per i quali si è usufruito del credito di imposta vengano successivamente riscossi, anche parzialmente, è necessario dichiarare il maggior reddito imponibile (CM 7.7.99 n. 150/E).

Tale reddito è assoggettato a tassazione separata, salvo opzione per il regime di tassazione ordinaria.

Determinazione del credito di imposta

Per determinare l’ammontare del credito di imposta di derivazione immobiliare spettante, come confermato dalla recente circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 4 aprile 2017, è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascun anno in cui, nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore, si sia accertato che sono state pagate imposte maggiori al dovuto per effetto di canoni di locazione non percepiti.

Il credito di imposta risulta pari alla somma delle maggiori imposte pagate nei vari anni per effetto dei canoni di locazione di cui in sede giurisdizionale si sia accertata la mancata percezione.

Per il calcolo del citato credito di imposta si deve tener conto anche di eventuali rettifiche ed accertamenti effettuati dall’Amministrazione finanziaria (CM 7.7.99 n. 150/E).

Ai fini del computo del credito d’imposta, occorre considerare che per gli immobili in relazione ai quali siano stati assoggettati ad imposizione canoni di cui si sia poi accertata in sede giurisdizionale la mancata percezione, in sede di riliquidazione dell’imposta dovuta nelle varie annualità interessate dalla morosità del conduttore, occorre comunque dichiarare la rendita catastale, eventualmente rivalutata del 5%.

Prescrizione decennale

Il credito relativo alle imposte indebitamente versate si prescrive nel termine decennale di cui all’articolo 2946 c.c.

Siccome l’obbligazione consistente nel pagamento dei canoni di locazione si prescrive nel termine ordinario decennale (art. 2946 c.c.), a titolo di esempio, la voce “Crediti d’imposta per canoni di locazione non percepiti” dell’Appendice alle istruzioni alla compilazione del modello Redditi Persone Fisiche, fascicolo I, precisa che, rispetto a procedimenti di sfratto conclusisi nel 2016, nel modello Redditi PF possono essere riliquidate le imposte relative al massimo all’anno 2007.

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2 comments

  1. Salve, io ed un amico vorremmo acquistare un immobile e rivenderlo dopo poco. Avremmo deciso di pagare il 20% al notaio in fase di vendita. L’immobile sarebbe intestato solo a me, il mio amico mi bonificherebbe la metà del valore di acquisto ed io gli bonificherei la metà del valore di vendita. E’ fattibile? O l’agenzia delle entrate mi chiederebbe come mai ho ricevuto un bonifico di una cifra alta e viceversa?
    Certo, il mio Isee cambierebbe per la giacenza media sul conto corrente, magari anche di 40.000,00 euro in piu’.
    Percepisco il bonus di Renzi di 80,00 euro e il bonus bebè per 3 anni grazie ad un isee basso. Il bonus di renzi non dovrebbe essere intaccato, ma il bonus bebè probabilmente sì, per l’aumento di fondi sul conto. Non dovrei avere altre problematiche pagando subito il 20%, giusto? Grazie per la risposta.

    • Fiscomania

      Vedo molte problematiche in quello che volete fare. Prima tra tutte il passaggio di denaro non giustificato, che l’Agenzia delle Entrate potrebbe considerarle reddito, da tassare. Poi ci sono le conseguenze a livello Isee, ma questo è aspetto secondario. Meglio che l’immobile sia acquistato da entrambi.

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