Locazioni brevi turistiche: il nuovo regime fiscale

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Il D.L. n. 50/2017  introduce il regime fiscale delle locazioni brevi turistiche, per tali intendendosi quelle di durata non superiore a 30 giorni. Applicabilità della cedolare secca sugli affitti alle sublocazioni e ai contratti stipulati dal comodatario nonché dall’introduzione di una ritenuta alla fonte in capo agli intermediari immobiliari – nei quali vengono inclusi anche i portali on line – che incassino i canoni e i corrispettivi. 

L’articolo 4, del D.L. n. 50/2017 contiene il c.d. “regime fiscale delle locazioni brevi turistiche“.  Il legislatore nazionale con l’approvazione del D.L. in commento è intervenuto per andare a disciplinare a livello nazionale, per la prima volta, il mondo delle locazioni  turistiche.

Fino ad adesso la normativa, era regolamentata dalle varie Leggi Regionali approvate da ciascuna regione. Per questo motivo, effettuare locazioni brevi turistiche poteva comportare oneri o adempimenti diversi a seconda della Regione ove si voleva svolgere l’attività. Naturalmente, comportando non pochi problemi da risolvere.

Con la nuova normativa nazionale si è voluto quindi offrire un quadro chiaro per disciplinare tutta la normativa, partendo dalla definizione di locazione turistica, fino ad arrivare a disciplinare l’attività degli intermediari che intervengono, in qualità di agenti, per conciliare le esigenze di proprietari ed ospiti.

E’ proprio sull’attività di questi soggetti che è necessario presentare la dovuta attenzione. In quanto chi vorrà esercitare questa attività dovrà essere in possesso di determinati requisiti e dovrà rispettare alcuni adempimenti obbligatori molto importanti.

Tutti aspetti che di seguito andremo ad analizzare.

In questo contributo potrete trovare informazioni sia se siete proprietari di immobili e volete adibirli per ospitare locazioni brevi turistiche, sia se volete operare come intermediari tra proprietari ed ospiti, per fornitura di servizi di intermediazione (riservata ai soli agenti immobiliari) o per servizi accessori (check-in e check-out, lavanderia, etc).

Vediamo, quindi, con maggiore dettaglio come viene disciplinata la nuova normativa nazionale sulle locazioni brevi turistiche.

Locazioni brevi turistiche

Locazioni brevi turistiche

Il D.L. n. 50/2017 fornisce per la prima volta una definizione puntuale di locazioni brevi turistiche. Infatti, il comma 1, dell’articolo 4 del D.L., definisce con il termine “locazioni brevi turistiche“:

i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line

Applicabilità della normativa

La norma fa – sostanzialmente – cinque cose:

  1. Conferma l’applicabilità della cedolare secca sugli affitti, in via opzionale e quale regime tributario alternativo all’Irpef, alle locazioni brevi turistiche fino a trenta giorni;
  2. Precisa che le nuove disposizioni, e quindi anche la cedolare, si applicano anche quando le locazioni “prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali“, servizi che in precedenza non potevano essere offerti;
  3. Estende l’applicabilità della cedolare ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni indicate al comma 1;
  4. Prevede l’obbligo di comunicare i dati relativi ai contratti sopra richiamati da parte dei soggetti “che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare“;
  5. Impone – ai “soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi” – l’obbligo di operare, in qualità di sostituiti di imposta, una ritenuta del 21% “sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”, con conseguente onere di provvedere al relativo versamento e alla relativa certificazione.

La ratio della normativa

La finalità dell’intervento normativo – con particolare riferimento all’obbligo di ritenuta e a quello di comunicazione dei dati dei contratti – è di impedire l’evasione fiscale in un comparto, quello delle locazioni brevi turistiche, che il Governo ritiene particolarmente interessato dal fenomeno.

Locazioni brevi turistiche: normativa fiscale

In questa sede ci occuperemo esclusivamente degli adempimenti fiscali che riguardano i soggetti che effettuano locazioni brevi turistiche in forma privata (non imprenditoriale).

In questo caso, ai fini fiscali, ovvero per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che dovrà essere riportato in dichiarazione dei redditi sarà sufficiente predisporre e conservare la seguente documentazione. Successivamente ci occuperemo della figura dell’intermediario.

Cedolare secca sugli affitti

Il D.L. n. 50/2017 conferma l’applicabilità della cedolare secca sugli affitti anche alle locazioni definite brevi, vale a dire a quelle di durata non superiore a 30 giorni.

Il provvedimento che ha introdotto la cedolare, infatti, non fa alcuna distinzione in merito alla durata dei rapporti di locazione, prevedendo la possibilità di applicare il regime fiscale sostitutivo a tutti i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati ad uso abitativo, nel rispetto delle condizioni soggettive previste, e stabilendo – anzi – che il tributo può essere applicato anche ai contratti di locazione non soggetti all’obbligo di registrazione.

Cedolare secca per le locazioni brevi turistiche

Come anticipato, dal punto di vista sostanziale la norma conferma l’applicabilità della “cedolare secca sugli affitti” di cui all’articolo 3, del D.Lgs. n. 23/2011 anche alle locazioni brevi turistiche di durata non superiore a 30 giorni.

Il provvedimento che ha introdotto la cedolare, infatti, non fa alcuna distinzione in merito alla durata dei rapporti di locazione, prevedendo la possibilità di applicare il regime fiscale sostitutivo a tutti i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati ad uso abitativo, nel rispetto delle condizioni soggettive previste, e stabilendo – anzi – che il tributo può essere applicato anche ai contratti di locazione non soggetti all’obbligo di registrazione.

La stessa Agenzia delle entrate aveva avuto modo di puntualizzare – nella Circolare n. 26/E/2011 – che l’opzione per la cedolare “può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso”.

Applicazione della cedolare secca

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi) nel quadro dedicato ai redditi fondiari, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato (questo nel caso in cui il contratto di locazione turistico resti verbale e non venga quindi registrato).

Possono usufruire della cedola secca i proprietari i sublocatori o i comodatari (eccezioni, valide sono per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni).

In caso di registrazione del contratto di locazione, l’opzione si esercita direttamente nel modello RLI, che dovrà essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili per la registrazione del contratto (per maggiori informazioni sulla registrazione del contratto vi rimando a questo articolo “La registrazione dei contratti di locazione immobiliare“).

Cedolare per sublocazione e comodato

Il comma 3 dell’art. 4 stabilisce che le disposizioni del comma 2 – vale a dire quelle, sopra riportate, relative all’ambito di operatività della cedolare – “si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1”.

Per quanto riguarda la sublocazione, era stata proprio l’Agenzia delle entrate – nella citata Circolare n. 26/E/2011 – a rilevare che il regime fiscale della cedolare secca “non trova applicazione con riferimento ai contratti di sublocazione di immobili, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. h), del DPR n. 917/86 e non tra i redditi di natura fondiaria”. Si tratta, pertanto, di una oggettiva estensione dell’ambito applicativo di questa modalità di tassazione alternativa all’Irpef.

Anche l’inclusione del comodatario fra i soggetti legittimati ad optare per la cedolare secca – essenzialmente per contratti di locazione, deve ritenersi – rappresenta un ampliamento della sfera di azione del regime fiscale sostitutivo. L’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, infatti, concede tale facoltà esclusivamente al proprietario e al titolare di diritto reale di godimento.

La durata dei contratti

Per ciò che concerne la durata, la norma parla di contratti “di durata non superiore a 30 giorni“.

L’assenza di ulteriori specificazioni dovrebbe consentire di dedurre che il limite sia riferito al singolo rapporto contrattuale, con qualunque soggetto sia concluso.

Con la conseguenza di escludere qualsiasi analogia con la disposizione – valida in tutt’altro contesto – che esclude l’obbligo di registrazione per i contratti “di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno“.

Norma che l’Agenzia delle entrate ha interpretato nel senso che la durata del contratto debba essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.

Inoltre, si stabilisce che “gli ufficiali e gli agenti di polizia giudiziari hanno facoltà di accedere in qualsiasi ora nelle unità immobiliari destinate all’esercizio dell’attività di locazione breve”.

Fornitura di biancheria e pulizia dei locali

Il comma 1 dell’articolo 4 stabilisce che – ai fini dello stesso articolo – si intendono per contratti di locazione breve anche quelli “che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali“.

La disposizione non brilla per chiarezza. Se il termine “fornitura” fosse stato utilizzato nel senso di dotazione, cioè di prima fornitura, la definizione di prestazione di servizi non sarebbe appropriata e, comunque, verrebbe ribadito quanto già dovrebbe essere assodato (salvo fantasiose interpretazioni, sovente operate da disposizioni regionali di dubbia o nessuna legittimità): vale a dire che la locazione – che, secondo il Codice civile è “il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo” – non esclude la fornitura iniziale di biancheria (nel senso, appunto, di dotazione).

Definizione di “fornitura

Se, invece, con il termine “fornitura” si fosse inteso fare riferimento al cambio della biancheria nel corso della permanenza dell’ospite, ci si troverebbe di fronte ad una novità sostanziale, peraltro coerente con il riferimento alla prestazione di servizi, venendo di fatto ad ammettersi una locazione comprensiva, per l’appunto, della prestazione di servizi alla persona.

Allo stato, può ritenersi che configuri prestazione di servizi esclusivamente una pulizia dei locali oggetto della locazione che venga effettuata durante la permanenza dell’inquilino. Con la conseguenza, anche in questo caso, che, se il legislatore ha inteso riferirsi a tale ultima fattispecie, l’effetto è quello di un oggettivo ampliamento dei confini della locazione.

Di conseguenza – deve ritenersi – che, se si addiviene all’ipotesi che il legislatore abbia voluto effettivamente fare riferimento alle due specifiche prestazioni di servizi sopra indicate (cambio della biancheria e pulizia dei locali durante la permanenza dell’inquilino nell’immobile), in presenza di tali condizioni non potrebbe mai ipotizzarsi lo svolgimento di un’attività imprenditoriale (neppure ai fini della disciplina Iva, evidentemente) e dovrebbe sempre ammettersi l’applicabilità della cedolare o, in alternativa, dell’Irpef quale modalità di tassazione sul reddito delle entrate derivanti da questa particolare forma di locazione.

Obblighi in capo agli intermediari

Il comma 4 dell’art. 4 stabilisce che “i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare“, trasmettono – all’Agenzia delle Entrate, deve ritenersi, ma la norma non lo dice – i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite.

Il successivo comma 5 dispone che, “per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” sopra indicati, operano, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Se l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti non ha determinato particolari reazioni, è sull’introduzione della ritenuta fiscale che è stato manifestato un forte risentimento da parte delle categorie interessate, non senza qualche sottolineatura critica circa la tecnica legislativa utilizzata.

Il Decreto parla di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line. In questa dizione si è ritenuto che possano essere collocati sia gli agenti immobiliari sia i siti Internet all’interno dei quali si incontrano potenziali locatori e potenziali inquilini.

Sanzioni per l’intemediario

Il mancato adempimenti dei suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dell’intermediario, della sanzione amministrativa, modulabile da un minimo di €. 250 ad un massimo di €. 2.000 (articolo 11 del D.lgs. n. 471/97).

Il Decreto prevede tuttavia la riduzione alla metà dell’importo sanzionatorio suddetto qualora la trasmissione o la correzione dei dati precedentemente comunicati mediante successivo invio avvenga nel termine (brevissimo) di 15 giorni successivi alla scadenza.

Quanto alle modalità e ai termini di trasmissione dei dati, con cui si dovrà altresì assicurare il corretto trattamento e la sicurezza degli stessi, nonché in ordine ai relativi modelli dichiarativi, il comma 6 dell’art. 4 del Decreto legge prevede che essi dovranno essere stabiliti con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. Entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto.

Trattenuta fiscale

In via ulteriore, il comma 5 dell’art. 4 prevede che, “per assicurare il contrasto all’evasione fiscale”, gli intermediari immobiliari, “qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, operino, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”. Provvedendo altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti.

Questo ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

Cedolare secca o Irpef

In questo modo l’obbligazione tributaria, ovvero il pagamento della cedolare secca, viene posta a carico di un soggetto (il sostituto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito).

Peraltro, qualora il locatario opti per la cedolare secca in sede di dichiarazione, la sostituzione così delineata verrà a realizzare anche un’ipotesi di regime fiscale sostitutivo, così come già avviene per la cedolare secca, in quanto operante in deroga all’ordinario regime Irpef di tassazione dei redditi dei fabbricati.

Qualora invece non abbia luogo l’esercizio dell’opzione, troverà applicazione il regime ordinario Irpef, ma l’obbligo di effettuare la ritenuta a carico dell’intermediario non viene meno, piuttosto l’importo di questa costituirà un acconto sull’Irpef liquidata in sede di dichiarazione. Con la misura in commento viene dunque introdotta una nuova ipotesi di ritenuta alla fonte la misura del 21%.

La mancata applicazione della ritenuta alla fonte da parte dell’intermediario comporterà l’applicazione della sanzione amministrativa di cui all’articolo 14 del D.Lgs. n. 471/1997, pari al 20% dell’ammontare non trattenuto, ovvero, in caso di superamento del tetto di €. 150.000 per periodo d’imposta, della pena della reclusione da 6 mesi a 2 anni, ai sensi dell’articolo 10-bis del D.Lgs., n. 74/2000.

Codice tributo 1919

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione del 05/07/2017 n. 88 emanata dalla Direzione Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo istituisce il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve. Si tratta del codice tributo 1919.

In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”.

In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega. Mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).

Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

I portali online

Per quanto riguarda i portali on line, non è ancora chiaro come il legislatore pensi di superare le obiezioni che alcune di queste società oppongono per ciò che concerne l’asserita assenza del requisito della stabile organizzazione in Italia, indispensabile in relazione all’effettuazione degli adempimenti del sostituto di imposta.

In ogni caso, non può non sottolinearsi l’inopportunità di non concedere un adeguato periodo di preparazione a soggetti costretti a trasformare radicalmente le proprie prassi operative e che vengono chiamati a svolgere una funzione particolarmente delicata e rischiosa come quella di sostituto di imposta.

Il ruolo dell’Agente immobiliare

Quando il proprietario dell’immobile decide di avvalersi di un agente immobiliare per la gestione delle locazioni brevi turistiche possono verificarsi due differenti casistiche, che si riscontrano operativamente ogni giorno, a seconda delle scelte fatte dall’intermediario. Possiamo avere, infatti:

  • L’agente immobiliare agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
  • L’agente immobiliare agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura.

La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio l’agente e/o il mediatore) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici. Ossia sostanzialmente la conclusione di contratti.

Nelle altre figure, invece, quali quelli di agenzia e mediazione l’ attività di tipo materiale meramente propedeutica alla conclusione dell’atto giuridico (ossia di “promozione alla conclusione“).

Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura.

Pertanto, l’agente immobiliare, nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza. Nei casi di locazioni brevi turistiche consigliamo sempre agli agenti immobiliari di operare con mandato con rappresentanza. Al fine di semplificare la procedura, ed evitare inutili complicazioni.

Vediamo di seguito entrambe le modalità operative.

Mandato con rappresentanza

Laddove il mandatario (agente immobiliare) operi con rappresentanza, il negozio giuridico si svolge, anche ai fini Iva, direttamente tra il mandante (proprietario) ed il terzo (cliente), determinando l’irrilevanza tributaria dell’interposizione dell’agente immobiliare (mandatario).

Per cui, sinteticamente:

RUOLOMandante ProprietarioMandatario Agente
ContabilitàRileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente.Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario.
Imposte diretteIl ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito.Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
IvaEmette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente) con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente.Emette fattura con Iva ad aliquota ordinaria per il compenso.

Mandato senza rappresentanza

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente.

In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio. Di conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui.

Mandatario che, tuttavia, dovrà successivamente trasferirli al mandante. Questo in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.

Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso, secondo la quale:

  • Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10%. (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72), in quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare;
  • Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’Iva al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili. Se questi risultano essere soggetti passivi di imposta. Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi Iva, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo Iva. Per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.

Esenzione Iva

Nel caso che la suddetta prestazione dell’agente intermediario sia esente da Iva, tale beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile.

Diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima, sconterebbe l’aliquota Iva del 10%, in forza della previsione espressa dell’articolo 127-ter parte III della Tabella A, allegata al DPR n. 633/72.

Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da Iva quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo di imposta.

In pratica, in caso di mandato senza rappresentanza, l’agente intermediario incasserà dal cliente tutta la somma della locazione. Somma che poi riversarserà al proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione.

La provvigione, in questo caso, avrà già scontato l’Iva, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agente al cliente terzo conduttore.

Compensi dell’Agente

Costituiscono componenti positive di reddito dell’agente intermediario le sole provvigioni riscosse presso i terzi conduttori.

Questo perché rappresentando le somme relative al prezzo di locazione (oggetto di successiva retrocessione) un mero debito nei confronti dei mandanti, proprietari degli immobili locati.

Agente immobiliare e ritenuta

Chi oggi svolge l’attività di agente immobiliare nelle locazioni brevi turistiche deve attrezzarsi al fine di poter essere in regola e potersi qualificare effettivamente come agente immobiliare.

Fatto questo aspetto preliminare sarà possibile poi operare, o come mandatario con rappresentanza o senza, a seconda della modalità migliore per operare.

Un aspetto importante sulla scelta di come operare (con rappresentanza o meno) è dato anche dall’introduzione, come abbiamo visto, della ritenuta di acconto.

Ritenuta da applicare, da parte di intermediari immobiliari nonché ai gestori dei portali telematici, sui compensi corrisposti ai proprietari.

Ritenuta solo per il mandato con rappresentanza

Gli agenti immobiliari che operano attraverso un mandato con rappresentanza, dovendo trattenere l’importo complessivo della locazione, percepito dal cliente e dovendo fare fattura al proprietario dell’immobile per il proprio compenso sono obbligati ad effettuare la ritenuta del 21% sul reddito da locazione del proprietario.

In pratica, chi opera con rappresentanza è chiamato a fungere da sostituto di imposta e a versare la ritenuta del 21% sul canone di locazione che corrisponderà al proprietario.

Diversamente, l’agente immobiliare che agisce attraverso un mandato senza rappresentanza operando nei confronti non tanto del proprietario, ma del cliente finale, non è chiamato a fungere da sostituto di imposta e quindi, non è tenuto ad applicare alcuna ritenuta.

L’agente immobiliare, in questo caso, affitta in nome del proprietario ma senza rappresentarlo. Quindi gli effetti della locazione ricadranno su di lui. In questo caso l’agente emette fattura al cliente finale per la sua quota di intermediazione.

Il proprietario poi, farà ricevuta o fattura al cliente per la quota di locazione ricevuta.

Esempio: ritenuta sul mandato con rappresentanza

Ipotizziamo un canone di locazione di €. 1.000. Ipotizziamo anche una commissione dell’agente immobiliare, che opera attraverso mandato con rappresentanza di €. 80,00. La commissione viene trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore.

Vediamo il calcolo della ritenuta:

Provvigione dovuta dal locatore €. 80
Canone €. 1.000 + €.  80 = €. 1.080
Ritenuta €. 227 (€. 1.080 * 21%)

Esempio: ritenuta sul mandato con rappresentanza e spese di pulizia

Ipotizziamo locazioni brevi turistiche con un canone di locazione di €. 1.000. Ipotizziamo anche una commissione dell’agente immobiliare, che opera attraverso mandato con rappresentanza di €. 80,00. La commissione viene trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore. Ipotizziamo anche che vi siano spese di pulizia per €. 200, addebitate direttamente all’ospite.

Vediamo il calcolo della ritenuta:

Provvigione dovuta dal locatore €. 80
Canone €. 1.000 + €.  80 = €. 1.080
Ritenuta €. 227 (€. 1.080 * 21%)

Nulla cambia rispetto all’esempio precedente, in quanto le pulizie sono richieste e addebitate direttamente all’ospite. Se, invece, nel contratto di locazione vi fosse scritto che il canone si intende comprensivo di pulizie finali, il calcolo cambia. In questo caso nel canone, base imponibile, della ritenuta si dovrebbero aggiungere anche le spese di pulizia.

Locazioni brevi turistiche: elementi da sfruttare

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15 comments

  1. ho una dubbio al quale non trovo risposta nel web. Io sono agente immobiliare (agendo con mandato con rappresentanza) di un proprietario di casa che è straniero e residente in USA il quale sostiene che le tasse le deve pagare nel suo stato di residenza, quindi il reddito percepito dal suo immobile in Italia dovrà essere tassato dal fisco USA. E non avrebbe beneficio a versare la Ritenuta del 21%, ossia si troverebbe a pagare due volte le tasse nel caso operi la ritenuta. La tesi del mio cliente straniero. è corretta o sbagliata?

    • Fiscomania

      Quello che sostiene il cliente è totalmente sbagliato. L’immobile si trova in Italia e le imposte che ne derivano si pagano in Italia. Se poi il proprietario come in questo caso è residente all’estero dovrà dichiarare anche all’estero il reddito italiano, con un credito di imposta.

  2. Buongiorno, l’articolo è stato di grande utilità, grazie. Vorrei però sapere, se possibile, cosa succede, dal punto di vista fiscale, quando le spese per le pulizie di cambio (o per il cambio della biancheria a fine locazione) sono sostenute dall’agenzia (e non dal proprietario) che a sua volta incarica una ditta per detti servizi. In questo caso, il proprietario – che non percepirà alcuna somma pagata a parte, rispetto al canone di locazione, dal cliente finale per questi servizi – deve considerare o no anche questi importi nel “lordo” della cedolare secca? Io immagino di si, ma volevo conferma o smentita. Grazie in anticipo.

    • Fiscomania

      Questi sono costi che il proprietario sostiene, inerenti la locazione. Tuttavia, la cedolare secca non permette deduzione di costi. Quindi, tali voci andranno a formare la base imponibile “lordo” della cedolare secca.

  3. Buongiorno, innanzitutto grazie per il lavoro che svolge, che permette a noi tutti di avere chiarimenti completi, su questa situazione non molto chiara. Vorrei solo chiederle un chiarimento: concedendo in locazione turistica, tramite portali web, 3 appartamenti di cui 2 in comodato d’uso, e 1 in proprietà, andrei a rientrare nell’ambito professionale, e quindi dovrei in conseguenza aprire la partita Iva? o non svolgendo l’attività in forma societaria, e quindi privatamente, potrei applicare la cedolare secca al lordo dei ricavi e dichiarare i redditi nel riquadro RLI, senza apertura di partita Iva? Nella nuova normativa non ho trovato specificazioni sull’ambito professionale o non professionale, solo l’esclusione per chi agisce in forma societaria. Grazie in anticipo.

    • Fiscomania

      I soggetti che effettuano intermediazione nei portali web e che non sono proprietari dell’immobile devono obbligatoriamente operare come agenti immobiliari, quindi iscrivendosi nel ruolo agenti, operando con partita Iva. Tutti quelli che fanno intermediazione conto terzi, sono passibili di sanzione. Questo, in quanto, l’intermediazione immobiliare per compravendite e locazione può essere svolta solo da agenti immobiliari.

      • Anche se il comodato fosse fatto da un parente stretto? si tratterebbe comunque di intermediazione anche se il proprietario non percepisse utili dall’affitto turistico?

        Se il proprietario fosse unico con 3 appartamenti in proprietà, affittandoli per locazioni brevi come su detto, rientrebbe comunque in ambito professionale quindi apertura di partita Iva, o potrebbe agire come privato senza bisogno di partita iva?
        Grazie in anticipo

        • Fiscomania

          Il privato, proprietario, che affitta da solo i suoi immobili può farlo senza partita Iva. Mentre, se un soggetto inserisce sui portali immobili di terzi per locarli, deve operare come agente immobiliare. Spero di aver chiarito il dubbio, perché molto importante. Non importa verso chi si fa l’intermediazione, se si inseriscono immobili nei portali e non ne siamo i proprietari si deve agire come agenti immobiliari.

      • Utilizzare i portali web, intendo mettere l’annuncio su airbnb, windu ecc.. Non utilizzare un proprio portale di intermediazione. Se avessi un comodato d’uso gratuito da mia mamma per esempio, e affittassi l’appartamento tramite uno dei suddetti portali, sarei considerato un intermediario immobiliare?

        • Fiscomania

          In questo caso, sarebbe lei il titolare del diritto di dichiarare i redditi da locazione turistica, quindi, eviterebbe il problema dell’agire come agente immobiliare.

          • ok perfetto! quindi in conclusione se decido di affittare (per locazioni brevi turistiche), tramite Airbnb, 3 appartamenti (2 concessi da mia mamma in comodato d’uso gratuito e 1 di mia proprietà) in forma privata e non societaria, non occorre aprire la partita iva, ma semplicemente ai fini fiscale dovrò pagare il 21% (cedolare secca) su i ricavi lordi scaturiti dagli affitti brevi di tutti e 3 gli appartamenti? è corretto ? grazie ancora per il suo aiuto!

  4. buongiorno,
    ho il dubbio che vi sia un reddito tassato non opportunamente, o meglio.
    agenzia percepisce 100 lire di affitto ,dall’ importo trattiene il 2% ad esempio ,
    dal proprietario come provvigione e un ulteriore 2% sempre dal proprietario (che sarebbero le provvigioni di spettanza dell’inquilino).Il proprietario percepisce cosi’ 96 sui quali paga le tasse 21%
    e’ corretta l’interpretazione?.

    • Fiscomania

      No, assolutamente. Non è corretto, il proprietario riceve 96 ma la ritenuta si applica su 100 – 2% di spettanza dell’inquilino. Il 2% di intermediazione è un costo del proprietario che non può dedursi, in quanto la cedolare secca si applica sul reddito da locazione, senza possibilità di deduzioni. In pratica il proprietario si vede tassato il costo dell’intermediazione, che per lui è indeducibile. Questo aspetto è frutto della nuova normativa e capirlo immediatamente è fondamentale. In futuro ci saranno molti più proprietari che cercheranno di fare da soli, senza agenzie di intermediazione, perché il costo di queste non sarà deducibile dal reddito da locazione.

  5. Salve a tutti, ringrazio anticipatamente per il lavoro che svolgete egregiamente.
    Vorrei, se è possibile, che mi fareste un esempio dove venga riportato un quadro chiaro della tassazione e della suddivisione compensi (cedolare secca, iva), nel rapporto di locazione turistica di un immobile da parte di agenzia immobiliare (che adotta il regime forfettario) con mandato da parte del proprietario (con e senza rappresentanza).
    Con esempio affitto settimanale di euro 1000 con provvigione del 20%.
    Grazie anticipatamente

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