Cessione di immobile all’estero: tassazione della plusvalenza

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Il possesso di immobili esteri comporta, in capo al titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale, residente in Italia, una serie di obblighi dichiarativi, inclusi gli obblighi di cui all’articolo 4 del D.L. n. 167/1990 (c.d. monitoraggio fiscale). In questo contributo ci occuperemo di andare a determinare la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di immobile situato all’estero. Vedremo in base a quali criteri è soggetta a tassazione la plusvalenza generata dalla vendita di immobili esteri.

Un soggetto residente fiscalmente in Italia che detiene un immobile all’estero è soggetto ad una serie di obblighi dichiarativi, compresi quelli derivanti dall’articolo 4 del D.L. n. 167/1990 per il c.d. “monitoraggio fiscale“. Tuttavia, altri obblighi sussistono nel momento in cui il soggetto cittadino italiano, decidere di effettuare la cessione dell’immobile estero.

In particolare è importante andare a delineare in quali casi, secondo il nostro ordinamento tributario, è possibile andare ad esentare da tassazione la plusvalenza derivante dalla cessione di immobile all’estero.

Sul punto, infatti, è intervenuta anche la Risoluzione n. 143/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate, che andremo ad esaminare di seguito, assieme alla normativa nazionale e convenzionale.

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Cessione di immobile all’estero: normativa convenzionale

Quando si effettua la cessione di immobile detenuto all’estero è necessario andare a verificare anche cosa prevede la normativa convenzionale stipulata tra l’Italia (Paese di residenza del proprietario cedente) e il Paese ove è situato l’immobile oggetto di cessione.

In linea generale, le Convenzioni internazionali stipulate secondo il modello OCSE prevedono, all’articolo 23, la modalità di tassazione delle plusvalenze generate dalla vendita di immobili. Tale articolo, al comma 1, prevede che la plusvalenza generata dalla vendita di un’immobile detenuto in uno Stato contraente, da parte di un soggetto residente nell’altro Stato contraente, sia imponibile nello Stato ove l’immobile è situato.

Ora, siccome la normativa convenzionale non fa esplicito riferimento al fatto che la tassazione sia esclusiva nel Paese ove l’immobile è posto, deve intendersi che la stessa sia imponibile anche nello Stato ove è residente il soggetto cedente.

Vediamo, quindi, come deve essere trattata fiscalmente, secondo la normativa italiana, la plusvalenza derivante dalla cessione di immobile estero.

Cessione di immobile all’estero: plusvalenza tassabile

La cessione a titolo oneroso di un immobile situato all’estero, da parte di un soggetto cedente residente in Italia, costituisce atto idoneo a far emergere plusvalenze tassabili. Questo è quanto prevede l’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86, il quale nella propria formulazione non limita la previsione di imponibilità al solo caso di immobile situato in Italia.

In pratica, la normativa tributaria nazionale, non limita la tassazione della plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile ai soli confini nazionali, lasciando aperta anche la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di immobile estero.

Tassazione della plusvalenza nella vendita di immobili esteri

Per quanto riguarda le modalità di tassazione della plusvalenza, l’articolo 1, comma 496 della Legge n. 266/2005 (modificato dal D.L. n. 262/2006 e dal comma 310, dell’articolo 1, della Legge n. 296/2006), prevede due distinte ipotesi:

  • In caso di cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni, non sia prevista alcuna tassazione della plusvalenza in capo al proprietario soggetto residente in Italia,
  • In caso di cessione a titolo onero di immobili acquistati o costruiti entro i cinque anni, la plusvalenza sia soggetta a tassazione anche in Italia, ad Irpef, oppure ad imposta sostitutiva se, all’atto della  cessione e su richiesta della parte venditrice è resa al notaio, la volontà di applicare un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 20 per cento.

Dall’ambito di applicazione della norma sono escluse le plusvalenze derivanti  dalla  cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

L’imposta sostitutiva in questione costituisce una modalità di tassazione delle plusvalenze immobiliari (con esclusione di quelle derivanti dalla cessione di terreni edificabili) alternativa rispetto a quella ordinaria ed è applicabile solo su richiesta della parte  venditrice al notaio, il quale provvede al versamento dell’imposta sostitutiva per conto del cedente.

Cessione di immobile all’estero: notaio italiano

Nel caso in cui il soggetto cedente italiano decida di avvalersi di un notaio italiano per la cessione dell’immobile estero, il contribuente può optare per l’applicazione della tassazione sostitutiva (art. 1, comma 496, Legge n. 266/2005) al posto della tassazione ad Irpef della plusvalenza.

La possibilità di applicare l’imposta sostitutiva è da ritenersi esclusa se l’atto di cessione dell’immobile è formato all’estero, anche nel caso in cui il notaio italiano provveda a legalizzarlo per il suo riconoscimento in Italia (non dimenticatelo).

La tassazione sostitutiva, dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si applica con aliquota pari al 20% con riferimento agli atti di cessione stipulati dal 3 ottobre 2006, per effetto del D.L. n. 262/2006, sulle plusvalenze realizzate ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86.

Procedura per l’imposta sostitutiva

A seguito della richiesta, da parte del soggetto cedente, il notaio provvede all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza, ricevendo la provvista dal cedente, e comunica all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle cessioni effettuate.

L’imposta sostitutiva del 20% costituisce, quindi, una modalità di tassazione delle plusvalenze immobiliari estere (con esclusione di quelle derivanti dalla cessione di terreni edificabili) alternativa rispetto a quella ordinaria: tale forma di prelievo è applicabile solo su richiesta del soggetto cedente al notaio, il quale provvede al versamento dell’imposta sostitutiva per conto del cedente.

E’ opportuno precisare che la cessione segna il momento impositivo e comporta l’obbligo del deposito della provvista nelle mani del notaio.

Quindi, per avvalersi del regime fiscale agevolato di cui all’articolo 1, comma 496, il contribuente deve compiere l’opzione, all’atto della cessione, per l’applicazione del regime sostitutivo e provvedere al contestuale versamento al notaio della provvista necessaria per il pagamento della relativa imposta, facendo quindi la vendita in Italia.

Cessione di immobile all’estero: notaio estero

Nell’ipotesi, opposta, in cui l’atto cessione di immobile estero sia effettuato all’estero (nel Paese ove è posto l’immobile), il soggetto cedente residente fiscalmente in Italia non potrà usufruire dell’imposta sostitutiva. In questo caso la cessione è realizzata senza l’intervento del notaio italiano, che è indispensabile per per l’applicazione dell’imposta sostitutiva.

Anche nel caso in cui il notaio italiano provveda a legalizzare l’atto che sia formato all’estero per il suo riconoscimento in Italia, è comunque esclusa la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva: in questo caso il notaio italiano interviene in un momento successivo rispetto a quello della cessione, che costituisce il momento determinante per la scelta del regime impositivo da applicare alla plusvalenza immobiliare.

Doppia imposizione e credito di imposta

Come abbiamo visto sopra, la normativa convenzionale prevede la doppia tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di immobile estero. La plusvalenza, infatti, concorre a tassazione secondo le regole nazionali tributarie sia del Paese ove è situato l’immobile, sia del Paese ove è residente il soggetto cedente.

Al fine di evitare la doppia tassazione della plusvalenza, il soggetto cedente italiano, ha la possibilità di sfruttare un credito di imposta, calcolato in base alle imposte pagate all’estero sulla plusvalenza, ai sensi di quanto previsto dall’articolo 165 del DPR n. 917/86, il quale prevede:

Se alla formazione del reddito complessivo concorrono redditi prodotti all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo su tali redditi sono ammesse in detrazione dall’imposta netta dovuta fino alla concorrenza della quota d’imposta corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all’estero ed il reddito complessivo al netto delle perdite di precedenti periodi d’imposta ammesse in diminuzione

Il credito di imposta, in pratica, consente al contribuente di pagare in Italia soltanto l’Irpef dovuta oltre a quanto già pagato all’estero, evitando duplicazioni di imposta.

Sul punto è opportuno precisare che, nel caso in cui il contribuente, ricorrendone i presupposti, decida per optare per la tassazione della plusvalenza attraverso l’applicazione dell’imposta sostitutiva, resta esclusa la spettanza del credito di imposta previsto dall’articolo 165, DPR n. 917/1986.

Cessione di immobile all’estero: considerazioni conclusive

Se siete possessori di un immobile all’estero, prima di effettuare la cessione, vi consigliamo di valutare attentamente entrambe le opzioni di tassazione previste in Italia.

E’ opportuno valutare se utilizzare un notaio italiano o meno, anche al fine di poter optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva, anche se, in questo caso, non sarà possibile sfruttare il credito per imposte pagate all’estero, come visto sopra.

Una valutazione di convenienza vi aiuterà ad individuare il miglior risparmio di imposta in relazione alla vostra situazione personale.

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