Imposte sugli affiti brevi: come dichiarare il reddito?

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Imposte sugli affitti brevi: come si dichiarara il reddito derivante dalle locazioni turistiche? E’ possibile optare per la cedolare secca in caso di sublocazione o di locazione a seguito di immobile concesso in uso gratuito? In questo articolo scopriremo come dichiarare correttamente il reddito derivante dalla locazione breve in dichiarazione dei redditi, anche in caso di più comproprietari dell’immobile.

Rivoluzione sulla tassazione degli affitti brevi. Il D.L. n. 50/2017 e la Circolare n. 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate hanno riscritto le modalità di tassazione e le imposte sugli affitti brevi.

L’aspetto principale della nuova normativa fiscale volta a regolamentare le imposte sugli affitti brevi riguarda non tanto le modalità di versamento della ritenuta di acconto (o di imposta, a seconda del casi), del 21%. Piuttosto, la possibilità di scegliere la cedolare secca e di concerto il soggetto che può sceglierla).

Vediamo, quindi, di capire attraverso questo articolo le nuove modalità e i soggetti che possono beneficiare della cedolare secca nelle locazioni turistiche. Allo stesso tempo analizzeremo le modalità di dichiarazione e le imposte sugli affitti brevi a carico del proprietari dei sublocatori, e dei locatori a seguito di comodato d’uso gratuito.

Imposte sugli affitti brevi

Locazioni brevi turistiche

Quando si parla di locazioni turistiche l’Amministrazione finanziaria intende la locazione di una casa, con una durata non superiore a 30 giorni, eseguita da soggetti che non esercitano attività d’impresa.

Quindi, sono esclusi gli affitti a società e imprese (uso foresteria, ad esempio), ma anche le locazioni siglate da chi opera con partita Iva (imprenditori e professionisti).

Una (parziale) semplificazione deriva dalla possibilità di trattare come affitti brevi anche quelli in cui vengono offerti i servizi accessori. Si tratta di servizi come la fornitura di biancheria, la pulizia e le utenze (compreso il wi-fi). Se però ci sono altri servizi extra, bisogna dire addio alla cedolare secca.

Attenzione, quindi al limite dei 30 giorni e alla definizione di locazione breve dettata dal Legilsatore. Al di fuori di questo ambito, infatti, continuano a valere le regole ordinarie di applicazione dell’Irpef e della cedolare secca (ormai collaudate).

Per i contratti stipulati dal 1° giugno 2017 in poi, il campo di ciò che può essere considerato Locazione Turistica si allarga fino a comprendere:

  • Le sublocazioni, cioè il caso in cui l’inquilino subaffitta la casa (in tutto o in parte);
  • Le situazioni in cui un soggetto ha la casa in comodato di uso gratuito e la concede in “locazione” a un altro soggetto (più propriamente, è una concessione a titolo oneroso). È un caso che può verificarsi più spesso di quanto si creda in ambito familiare. Quando ad esempio il figlio cura la locazione della casa al mare di proprietà dei genitori. Magari tramite un portale internet su cui si registra come “locatore” (si pensi ad Airbnb).

Obblighi nelle locazioni brevi

Per contratti di locazione di immobili a uso abitativo con le caratteristiche per essere considerati “brevi”, la disciplina (articolo 4 del D.L. n. 50/2017) e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate (Circolare 24/E/2017) sembrano creare un vero e proprio regime fiscale a parte.

Questi contratti sono assoggettati a obblighi del tutto peculiari:

  • La segnalazione da parte dell’intermediario (o del portale);
  • L’applicazione della ritenuta del 21%. Ritenuta che funge da acconto solo nell’ipotesi in cui non si opti per la cedolare secca). Questo con tutti gli oneri tipici del sostituto d’imposta.

Tutto scompare in presenza di contratti “non brevi”, così definibili, in alternativa o congiutamente per:

  • La lunghezza della durata. Superiore a 30 giorni in relazione a ogni singolo contratto. Anche se scatta l’obbligo di registrazione quando in un anno solare sono conclusi tra le stesse parti più contratti, per un totale superiore a 30 giorni;
  • I contraenti coinvolti. E’ sufficiente che uno solo di essi sia dotato di partita Iva per uscire dal campo applicativo degli affitti brevi;
  • Il tipo di immobile concesso in uso. Non sono ammessi immobili diversi da quelli abitativi (cat. A tranne A/10);
  • I servizi forniti. Servizi che vanno oltre la fornitura di biancheria, la pulizia e la messa a disposizione delle utenze, come luce, acqua, riscaldamento e wi-fi.

È evidente come la maggior tracciabilità abbia interessato una tipologia contrattuale ben definita (dove si è ritenuto fosse più diffusa l’evasione), lasciando immutate tutte le altre forme di locazione.

Imposte sugli affitti brevi: il tipo di reddito

In tutte queste situazioni, locazione turistica “classica“, sublocazione e comodatario che loca la casa, è possibile scegliere per l’applicazione della cedolare secca, sempre con aliquota fissa al 21 per cento.

Ma chi può fare l’opzione? E chi deve dichiarare il reddito? E di quale reddito si tratta?

Locazione turistica classica

Se si tratta di una locazione turistica “classica”, il proprietario della casa, è titolare di un reddito fondiario, più in particolare, di un reddito da fabbricati.

La scelta dell’opzione per la cedolare secca è del proprietario, che farà tale opzione nella propria dichiarazione dei redditi, barrando la specifica casella all’interno del quadro RB del modello Redditi PF.

E’ opportuno precisare che l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, comporta la tassazione del 100% del canone di locazione (senza alcuna deduzione analitica o forfettaria). Invece, l’opzione per la tassazione ordinaria ad Irpef, consente una deduzione forfettaria del 5% del canone.

Per questo, prima di scegliere, il regime di tassazione è importante effettuare un calcolo di convenienza, che dovrà tenere conto degli oneri deducibili e detraibili di ogni soggetto.

Sublocazione con locazioni turistiche

Nei casi di sublocazione con locazioni turistiche, infine, il sublocatore potrà scegliere se trattare i proventi come redditi diversi o applicare la cedolare al 21 per cento. La scelta dipende esclusivamente dalla convenienza economica.

Questo potrebbe voler dire che il sublocatore dovrà scegliere tra una tassazione ordinaria che consente la deduzione dei costi (ad esempio, per l’imbiancatura dei locali), articolo 71, comma 2 del DPR n. 917/86 e una tassazione a forfait al 21 per cento.

Il tutto con un’avvertenza: anche il locatore continuerà a poter scegliere la cedolare sull’affitto per così dire “principale” e dunque si potrebbero avere due opzioni per la stessa casa. La prima, esercitata dal proprietario che effettua la prima locazione, e la seconda fattal dal locatario, per la locazione turistica.

Anche in questo caso, l’opzione per l’eventuale tassazione nei redditi diversi o con cedolare secca, deve passare dalla dichiarazione dei redditi (quadro RL o quadro RB del modello Redditi PF).

Comodato gratuito con locazioni turistiche

Ipotizzaimo ad esempio un figlio che decide di prendere in comodato di uso gratuito l’immobile della madre, per metterlo a reddito tramite locazioni turistiche.

Nel caso del comodato, la situazione che ci possiamo trovare di fronte è quella di uno sdoppiamento del regime di tassazione.

Contratti di durata inferiore ai 28 giorni

Se nel nostro esempio il figlio gestisce l’immobile con contratti di locazione di durata inferiore ai 28 giorni (ciascuno), il comodante (cioè il genitore) dovrà dichiarare il reddito fondiario dell’abitazione.

Il comodatario (il figlio, nel nostro esempio), invece, potrà scegliere la cedolare al 21% calcolata sul canone (cosa che in precedenza gli era preclusa, almeno interpretando alla lettera le indicazioni fornite a suo tempo dalle Entrate provvedimento del 7 aprile 2011), oppure tassare il reddito nei redditi diversi (come visto in caso di sublocazione).

Ipotizzando un incasso di 1.500 euro – pari a dieci weekend in locazione a 150 euro l’uno – significa chiudere i conti con le imposte sugli affitti brevi con sole 315 euro.

Contratti di durata superiore a 28 giorni

Riprendendo l’esempio, se invece il figlio decide di locare, ma vengono stipulati contratti di durata superiore ai 28 giorni sarà direttamente il soggetto titolare del diritto reale sull’immobile, ovvero il genitore comodante, a dover dichiarare il reddito da locazione nella propria dichiarazione dei redditi.

Tale reddito confluirà tra i redditi fondiari ne quadro RB del modello Redditi PF.

Nella locazione dell’immobile ricevuto in comodato, poi, gli aspetti pratici legati al rapporto tra comodatario ed agenzia immobiliare (o portale) hanno addirittura scardinato il principio in base al quale solo i diritti reali hanno il potere di “spostare” la soggettività tributaria.

Si pensi al caso del figlio che gestisce in via di fatto la locazione via internet della casa al mare di proprietà dei genitori. Superando le interpretazioni del passato, si è riconosciuto – ma solo per le locazioni “brevi” – che al reddito fondiario dichiarato dal proprietario si aggiunge quello “diverso” di cui è titolare il comodatario (che subisce la ritenuta).

Locazione turistica con più comproprietari

Per quanto riguarda la mera locazione turistica, in presenza di più comproprietari (ad esempio, moglie e marito, vari fratelli, eccetera) ma con un unico titolare del contratto di affitto, la locazione breve non deroga alla regola della ripartizione del reddito in base alle quote di proprietà. Tuttavia concentra (anche qui per evidente praticità applicativa) la ritenuta (di acconto o di imposta) su un unico soggetto.

Questisi troverà quasi sempre a gestire (come ben si comprende dalla circolare 24/E) una posizione creditoria verso l’Amministrazione finanziaria. Gli altri comproprietari, invece, si troveranno sempre con un debito di imposta da versare.

Problema che, naturalmente, non si presenta nella locazione “non breve”. Insomma, tante novità a cui abituarsi (in fretta), con la massima attenzione da rivolgere alla tipologia di contratto e alla qualificazione della locazione come breve o meno. Un errore di valutazione avrebbe conseguenze pesanti.

Imposte sugli affitti brevi: considerazini finali

Le novità riguardanti le nuove imposte sugli affitti brevi determinano di fatto la nascita di un regime fiscale del tutto dedicato a questo particolare tipo di locazione abitativa.

L’estensione della cedolare secca a sublocazioni e comodati permette sicuramente un buon risparmio. Mentre, se si resta alla tassazione ordinaria, bisogna valutare bene la convenzienza economica. Da un lato, infatti, la deduzione forfettaria del 5% del valore del canone di locazione è appetibile. Dall’altra parte, tuttavia, è necessario valutare lo scaglione marginale Irpef, e le deduzioni e detrazioni spettanti sul reddito imponibile generale. Questo per confrontare la tassazione con la cedolare secca (e valutare la tassazione più conveniente).

Resta comunque un quadro complesso da sciogliere. Quadro che imporrà ai proprietari di individuare bene l’ambito in cui ricadono e poi di valutare correttametne il regime di tassazione che consenta loro il massimo risparmio.

Per questo motivo, se avete bisogno di una consulenza in merito alla vostra situazione personale, lasciateci un commento, vi ricontatteremo in privato per una consulenza personalizzata.

12 comments

  1. Salve, volevo porle due domande,
    sono nudo proprietario di un appartamento di cui è usufruttuario mio padre, in cui vivo, ho la residenza e la disponibilità di fatto.
    – per affittarlo turisticamente e dichiarare i redditi nella mia dichiarazione devo farmi fare un contratto di comodato da mio padre e registrarlo? o è già sufficiente la nuda proprietà con la disponibilità di fatto dell’appartamento.
    – i redditi derivanti dall’affitto turistico posso dichiararli in maniera indifferente come “redditi diversi” o applicare la “cedolare secca” o ci sono dei vincoli riguardo la scelta dell’uno o dell’altro?
    Io non ho redditi alti, per cui mi converrebbe dichiararli come redditi diversi.
    Grazie mille

  2. Fiscomania

    Nel suo caso è necessario un contratto di comodato. Per approfondire la sua situazione e valutare le migliori scelte da prendere da un punto di vista fiscale mi contatti per una consulenza personalizzata. Le indicherò le migliori scelte da prendere e se vorrà potrà fare la sua dichiarazione dei redditi con noi.

  3. Rimane sempre il grosso dubbio: in caso di sublocazione, sia se si opta per la cedolare secca sia se si sceglie la tassazione ordinaria, è possibile detrarre le spese di affitto? mi spiego. Se io pago un affitto di 1000 euro al mese per un totale di 12000 euro l’anno e subaffitto tramite locazione turistica per 5000 euro, in ogni caso le tasse le pago per 12000-5000= 7000 euro. è su questa cifra che devo considerare il 21% in caso di cedolare secca o la percentuale dovuta in caso di tassazione ordinaria.. e come considerare anche le spese di luce, gas, etc… Perché voi nell’esempio parlate solo di eventuale tinteggiatura delle pareti, ma non di queste spese che sono invece certe e non eventuali? Grazie per la risposta.

  4. Fiscomania

    In caso di sublocazione il reddito imponibile è la differenza tra affitto attivo e affitto passivo. Per portare in detrazione le spese sostenute è necessario scelgiere la tassazione Irpef.

  5. Ho acquistato un appartamento per locazioni turistiche. Dal momento che abito lontano da questo residence che intendo affittare nel periodo estivo, ho bisogno di dare mandato ad una agenzia ed incaricarla di promozione, dare la chiave, pulizia finale e sostituiire biancheria e asciugamani.
    Leggo però nell’interessante articolo sulle imposte, che se do il mandato a una agenzia devo per forza incaricarla di operare la ritenuta d’acconto con cedolare secca.
    La tasssazione più favorevole per me è senz’altro l’Irpef, dato che ho un reddito da pensione bassissimo e molte detrazioni spettanti sul reddito imponibile generale.
    Come fare? Le sarei molto grata per una risposta sollecita. Grazie.

  6. Fiscomania

    L’Agenzia è tenuta ad operare la ritenuta del 21%. Questa ritenuta può essere considerata come acconto per la cedolare secca, oppure acconto ai fini Irpef, a seconda del regime di tassazione che lei sceglierà in dichiarazione dei redditi.

  7. Salve, molto interessante la sua pagina. Sono agente immobiliare e rappresentante di una agenzia immobiliare che da tempo gestisce locazioni brevi turistiche al mare. Questo il ns modus operandi: Il proprietario conferisce un incarico (e non un mandato) per cercare il conduttore ad un canone stabilito. Il conduttore dopo aver visitato l’immobile per ns tramite provvede a formulare una proposta di locazione che viene in seguito accettata dal locatore. L’agenzia poi provvede a consegnare le chiavi ad inizio contratto e ritirarle alla fine. Con la accettazione della proposta di locazione (che contiene tutte le regole del contratto di locazione) si formalizza il contratto fra le parti. Normalmente l’agenzia provvede anche ad assistere le parti in caso di necessità nel reperire per conto del proprietario persone per la pulizia dell’immobile o per riparazioni in caso di guasti. Il proprietario sostiene i costi relativi. L’agenzia percepisce solo una percentuale sul canone di locazione a titolo di intermediazione.
    Noi in questo caso non dovremmo essere tenuti a trattenere il 21% dai canoni, in quanto vengono incassati direttamente dal locatore che ne rilascia quietanza (anche se a volta vengono lasciati in agenzia che li consegna poi al locatore). E’ giusto? Se non erro siamo però tenuti a comunicare nell’anno successivo all’ Agenzia delle Entrate la lista delle locazioni intermediate nell’anno precedente. E’ corretto continuare ad operare cosi o ci sono altri obblighi a carico dell’agenzia?

  8. Fiscomania

    Grazie Bruno. Le consiglio di leggere questo articolo sull’argomento: la figura dell’HOST nelle locazioni turistiche, che mette in risalto la differenza esistente tra avere o non avere un mandato firmato. Nel caso volesse approfondire la questione mi contatti in privato.

  9. Buongiorno, affitto ad uso turistico un appartamento in Lombardia in regime di cedolare secca. Posso detrarre le spese relative a riscaldamento, luce, acqua ecc?
    Grazie

  10. Fiscomania

    La cedolare secca non prevede che si possano scaricare costi legati alla locazione. Si dichiara il 100% del reddito.

  11. Salve, volevo sapere se nel caso di sublocazione da parte di un inquilino persona fisica di un immobile adibito esclusivamente ad affitti turistici, non scegliendo la cedolare secca, si può dedurre dal totale dei redditi diversi l’importo dei canoni di affitto. Se sì, il contratto originario di locazione deve avere una forma particolare oltre che naturalmente prevedere la possibilità di sublocare?

  12. Fiscomania

    La sublocazione prevede che se si sceglie la tassazione Irpef, si possa dedurre il canone di affitto pagato. Bisogna compilare correttamente la dichiarazione dei redditi.

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