Modifica del contratto di locazione: la registrazione

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Come effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Sia per le locazioni ad uso abitativo che per le locazioni commerciali. Solo nel caso in cui la modifica del contratto comporti l’aumento della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, la registrazione comporta il pagamento dell’imposta, assieme all’imposta di bollo.

I contratti di locazione ad uso abitativo devono rivestire forma scritta a pena di nullità. Questo è quanto prevede l’articolo 1, ultimo comma, della Legge n. 431/1988. Al, contrario, i contratti diversi da quelli abitativi restano a forma libera.

Di conseguenza, ai sensi dell’articolo 1325 del c.c., la stessa forma deve essere rispettata anche per le integrazioni del contratto di locazione originario.

Questo è sicuramente il punto di partenza per effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Modifica che, come vedremo, è opportuno che sia registrata all’Agenzia delle Entrate al fine di ottnere data certa e validità all’atto.

Attenzione però, non tutte le integrazioni contrattuali devono essere obbligatoriamente registrate. In alcuni casi, non è nemmeno previsto il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Vediamo, quindi, come effettuare correttamente la modifca del contratto di locazione e quale procedura seguire per la sua eventuale registrazione.

Modifica del contratto di locazione

Modifica del contratto di locazione

Quando si redige un contratto di locazione non è affatto detto che tutte le condizioni stipulate restino immutate sino al termine del contratto. E’ possibile, come per tutti gli atti giuridici negoziali, che le parti si accordino diversamente su alcuni punti del contratto. Al fine di rendere efficaci queste modifiche è necessario che le parti diano alle stesse forma scritta.

Ad esempio, i principali casi per cui le parti decidono di effettuare una modifica del contratto di locazione sono:

  • Modifica in aumento del canone di locazione;
  • Mofifica in diminuzione del canone di locazione;
  • Modifica alle clausole di recesso per il locatario;
  • Modifica delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese.

In questi casi, la modifica di una clausola del contratto deve rispettare la stessa forma prevista per il contratto stesso. Quindi, la forma scritta. Questo significa che in caso di modifica di una clausola le parti devono sottoscrivere un nuovo atto. Atto che è obbligatorio registrare, solo se si aumenta la base imponibile dell’imposta di registro (in caso di aumento del canone di locazione). In tutti gli altri casi, la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate è facoltativa, ma tuttavia consigliata.

Registrazone della modifica del contratto di locazione

Ai sensi di quanto disposto dall’articolo 3 del DPR n. 131/86 i contratti di locazione aventi durata superiore a trenta giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Questo ai fini del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Allo stesso modo l’articolo 17 del DPR n. 131/86 precisa anche che allo stesso modo sono soggette a registrazione anche:

  • Le cessioni del contratto di locazione;
  • Le risoluzioni del contratto;
  • Le proroghe (pure quelle tacite) del contratto di locazione.

Per quanto riguarda, invece, le modifiche contrattuali, come quelle indicate nel pagagrafo precedente, non si fa menzione. Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha chiarito che la registrazione delle modificazioni del contratto (in quel caso si trattava di un interpello inerente la modificazione della clausola del canone locatizio) non è soggetta a registrazione obbligatoria.

Questo, in quanto:

non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta”

Certezza dell’accordo

Secondo l’Agenzia le modifiche del contratto, quindi, non sono soggette a registrazione obbligatoria. Tuttavia, può comunque esserci l’esigenza di fornire certezza al nuovo accordo raggiunto tra le parti. In alcuni casi, può trattarsi di fornire certezza in merito alla modifica del canone di locazione (in aumento o in diminuzione), anche ai fini delle imposte dirette. In altri casi, invece, la ragione è data dall’ottenimento di pubblicità sulle nuove clausole (es. recesso libero, o suddivisione delle spese).

Senza dimentare l’importanza di avere una data certa all’atto. Infatti, è opportuno ricordare che ai sensi dell’art. 2704 c.c. la registrazione presso l’agenzia delle entrate conferisce agli atti data certa. La registrazione di una modifica del contratto di locazione, quindi, è utile per offrire certezza al fatto che quel cambiamento sia successivo al contratto registrato.

Registrazione volontaria di atti

Quando si vuole offrire certezza alla modifica di una clausola del contratto di locazione è opportuno quindi, effettuarne la registrazione. Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso la procedura per la registrazione volontaria degli atti. Di cui all’articolo 7 del DPR n. 131/1986.

Registrazione che comprota il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa €. 67,00 (con F24 Elide) ed il pagamento dell’imposta di bollo €. 16,00 ogni quattro pagine di foglio. La registrazione deve essere effettuata attraverso la presentazione del modello RLI.

Registrazione tardiva

Anche l’atto di modifica del contratto di locazione deve essere registrato (se si sceglie di farlo), entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Nel caso in cui ci sia un ritardo nella registrazione dovrà essere versata oltre all’imposta, anche le relative sanzioni.

Il pagamento dovrà essere effettuato tramite modello F24 Elide.

Per approfondire: “Ravvedimento imposta di registro nei contratti di locazione“.

Modifiche al contratto con riduzione del canone

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 (conv. in Legge n. 164/2014) ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e a imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.

Ai sensi del Decreto:

la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo

Per gli atti che prevedono la modifica del contratto con la riduzione del canone di locazione sono, infatti, previste queste agevolazioni:

  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo (apposizione della marca da bollo da €. 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte e, in ogni caso, ogni 100 righe);
  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro (che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 Elide con la ricevuta di versamento di €. 67,00).

Per approfondire: “Riduzione del canone di locazione esente da registro e bollo

8 comments

  1. Buongiorno. Con l’inquilino moroso da parecchi mesi sono giunto a un accordo: ridurre il canone corrente e aggiungere a questo una cifra extra mensile che va a coprire gli arretrati insoluti. Vorrei sapere se nel modulo di modifica che andrò a registrare potrò dichiarare anche che durante l’anno precedente non ho percepito canone.
    Grazie in anticipo per la risposta.

  2. Fiscomania

    Può dichiararlo ma non avrà effetti di alcun tipo.

  3. Buona sera,
    il locatario si è accorto di aver commesso l’errore di intestarsi il contratto di locazione commerciale come persona fisica con codice fiscale e non come ditta individuale con partita iva. In questo modo non potrà detrarsi il costo della locazione (iva non presente perchè il locatore è persona fisica questo a prescindere dall’intestazione) nella contabilità della ditta individuale. Cosa si deve fare per non perdere ulteriori costi e cambiare l’intestazione?

  4. Fiscomania

    Se trattasi di ditta individuale può dedursi comunque il costo, baseta che trattasi di immobile strumentale.

  5. Buongiorno,
    in caso di locazione di bene strumentale, il contratto stipulato e registrato regolarmente nei termini e per il quali si è già versata l’annualità dell’imposta di registro, viene oggi integrato da una scrittura integrativa di locazione in quanto il conduttore necessita di locare anche la porzione di capannone che inizialmente era stata esclusa dalla locazione.
    Il contratto rimane civilisticamente sempre uno, lo stesso stipulato a dicemrbe. Viene variata pertanto la superficie locale ed il canone in quanto aumenta per la parte locata in aggiunta.
    Quale modalità bisogna seguire per la registrazione? Se si compila un RLI telematico il sistema attribuisce un nuovo numero ed è come se un nuovo contratto ripartisse da zero, ma le parti vogliono che rimanga sempre lo stesso numero di contratto.
    Attendo risposta.
    grazie.

  6. Fiscomania

    E’ necessario fare una integrazione e registrarla all’Agenzia delle Entrate manualmente, pagando la relativa imposta di registro, e presentando modello RLI.

  7. Grazie dell’articolo molto chiaro, tuttavia vorrei chiedere:

    In caso di sostituzione di uno dei due locatari dello stesso appartamento come bisogna procedere? come va regolarizzata la sostituzione?

    Ringrazio anticipatamente

  8. Fiscomania

    E’ necessario presentare modello RLI all’Agenzia delle Entrate per segnalare la sostituzione.

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