Modifica del contratto di locazione: la registrazione

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Come effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Sia per le locazioni ad uso abitativo che per le locazioni commerciali. Solo nel caso in cui la modifica del contratto comporti l’aumento della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, la registrazione comporta il pagamento dell’imposta, assieme all’imposta di bollo.

I contratti di locazione ad uso abitativo devono rivestire forma scritta a pena di nullità. Questo è quanto prevede l’articolo 1, ultimo comma, della Legge n. 431/1988. Al, contrario, i contratti diversi da quelli abitativi restano a forma libera.

Di conseguenza, ai sensi dell’articolo 1325 del c.c., la stessa forma deve essere rispettata anche per le integrazioni del contratto di locazione originario.

Questo è sicuramente il punto di partenza per effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Modifica che, come vedremo, è opportuno che sia registrata all’Agenzia delle Entrate al fine di ottnere data certa e validità all’atto.

Attenzione però, non tutte le integrazioni contrattuali devono essere obbligatoriamente registrate. In alcuni casi, non è nemmeno previsto il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Vediamo, quindi, come effettuare correttamente la modifca del contratto di locazione e quale procedura seguire per la sua eventuale registrazione.

Modifica del contratto di locazione

Modifica del contratto di locazione

Quando si redige un contratto di locazione non è affatto detto che tutte le condizioni stipulate restino immutate sino al termine del contratto.

E’ possibile, come per tutti gli atti giuridici negoziali, che le parti si accordino diversamente su alcuni punti del contratto. Al fine di rendere efficaci queste modifiche è necessario che le parti diano alle stesse forma scritta.

Ad esempio, i principali casi per cui le parti decidono di effettuare una modifica del contratto di locazione sono:

  • Modifica in aumento del canone di locazione;
  • Mofifica in diminuzione del canone di locazione;
  • Modifica alle clausole di recesso per il locatario;
  • Modifica delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese.

In questi casi, la modifica di una clausola del contratto deve rispettare la stessa forma prevista per il contratto stesso. Quindi, la forma scritta.

Questo significa che in caso di modifica di una clausola le parti devono sottoscrivere un nuovo atto.

Atto che è obbligatorio registrare, solo se si aumenta la base imponibile dell’imposta di registro (in caso di aumento del canone di locazione). In tutti gli altri casi, la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate è facoltativa, ma tuttavia consigliata.

Registrazone della modifica del contratto di locazione

Ai sensi di quanto disposto dall’articolo 3 del DPR n. 131/86 i contratti di locazione aventi durata superiore a trenta giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Questo ai fini del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Allo stesso modo l’articolo 17 del DPR n. 131/86 precisa anche che allo stesso modo sono soggette a registrazione anche:

  • Le cessioni del contratto di locazione;
  • Le risoluzioni del contratto;
  • Le proroghe (pure quelle tacite) del contratto di locazione.

Per quanto riguarda, invece, le modifiche contrattuali, come quelle indicate nel pagagrafo precedente, non si fa menzione. Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha chiarito che la registrazione delle modificazioni del contratto (in quel caso si trattava di un interpello inerente la modificazione della clausola del canone locatizio) non è soggetta a registrazione obbligatoria.

Questo, in quanto:

non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta”

Certezza dell’accordo

Secondo l’Agenzia le modifiche del contratto, quindi, non sono soggette a registrazione obbligatoria. Tuttavia, può comunque esserci l’esigenza di fornire certezza al nuovo accordo raggiunto tra le parti.

In alcuni casi, può trattarsi di fornire certezza in merito alla modifica del canone di locazione (in aumento o in diminuzione), anche ai fini delle imposte dirette. In altri casi, invece, la ragione è data dall’ottenimento di pubblicità sulle nuove clausole (es. recesso libero, o suddivisione delle spese).

Senza dimentare l’importanza di avere una data certa all’atto. Infatti, è opportuno ricordare che ai sensi dell’art. 2704 c.c. la registrazione presso l’agenzia delle entrate conferisce agli atti data certa.

La registrazione di una modifica del contratto di locazione, quindi, è utile per offrire certezza al fatto che quel cambiamento sia successivo al contratto registrato.

Registrazione volontaria di atti

Quando si vuole offrire certezza alla modifica di una clausola del contratto di locazione è opportuno quindi, effettuarne la registrazione. Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso la procedura per la registrazione volontaria degli atti. Di cui all’articolo 7 del DPR n. 131/1986.

Registrazione che comprota il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa €. 67,00 (con F24 Elide) ed il pagamento dell’imposta di bollo €. 16,00 ogni quattro pagine di foglio.

La registrazione deve essere effettuata attraverso la presentazione del modello RLI.

Registrazione tardiva

Anche l’atto di modifica del contratto di locazione deve essere registrato (se si sceglie di farlo), entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Nel caso in cui ci sia un ritardo nella registrazione dovrà essere versata oltre all’imposta, anche le relative sanzioni.

Il pagamento dovrà essere effettuato tramite modello F24 Elide.

Per approfondire: “Ravvedimento imposta di registro nei contratti di locazione“.

Modifiche al contratto con riduzione del canone

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 (conv. in Legge n. 164/2014) ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e a imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.

Ai sensi del Decreto:

la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo

Per gli atti che prevedono la modifica del contratto con la riduzione del canone di locazione sono, infatti, previste queste agevolazioni:

  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo (apposizione della marca da bollo da €. 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte e, in ogni caso, ogni 100 righe);
  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro (che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 Elide con la ricevuta di versamento di €. 67,00).

Per approfondire: “Riduzione del canone di locazione esente da registro e bollo

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100 comments

  1. Civilisticamente è possibile. Fiscalmente se vuole seguire questa strada dovrà prima risolvere anticipatamente il contratto con la relativa procedura e poi registrare un nuovo contratto.

  2. La cosa migliore in questi casi, è fare un nuovo contratto risolvendo il precedente.

  3. Buonassera. Sono conduttore insieme al mio compagno in un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo; probabilmente per motivi burocratici vorremmo modificare la situazione e mantenere un unico conduttore (quindi togliere un nominativo, l’altro rimarrebbe lo stesso che è presente attualmente nel contratto già registrato): è possibile farlo compilando e inviando un modello rli e pagando la relativa cifra? Oppure è necessaria la risoluzione del contratto attuale per poi ristipularne un altro identico a nome solo di uno di noi due?
    Grazie in anticipo

  4. Se il contratto non prevede la possibilità di risolvere il contratto per un conduttore, meglio risolvere tutto il contratto e registrarne uno nuovo.

  5. Ho una modifica di contratto di locazione per aumento del canone nel corso dell’anno (non dalla data di scadenza del contratto). Avendo io già versato l’imposta di registro per il rinnovo da tempo, quando verso l’imposta di registro sulla differenza canone maggiorata ?

  6. L’imposta di registro va versata calcolando l’importo dovuto dalla data in cui entra in vigore la maggiorazione.

  7. salve, è possibile effettuare modifiche alla cedolare secca una volta registrata?

  8. Si può modificare l’opzione soltanto al momento del rinnovo annuale successivo del contratto.

  9. Buongiorno, sto facendo un subentro su un contratto di affitto studenti (cedolare secca) mia figlia subentra.
    Devo registrare la variazione all’agenzia dell’entrate? chi deve pagare (io o il proprietario?) e quanto?

  10. Deve presentare la comunicazione di subentro all’Agenzia delle Entrate. L’imposta di registro in questo caso è a suo carico perché la variazione dipende esclusivamente da lei.

  11. Leonardo Spinaci

    Buon Giorno.
    Domanda: Ho stipulato un contratto di locazione, Immobile Abitativo a Marzo 2018 il contratto è un classico 4+4
    Nell’ immobile ci sono dei lavori importanti da fare, come doppi vetri, impianto elettrico facciata, e altro, che sarei disposto per il decoro abitativo, a far eseguire a mie spese, ma vorrei essere tutelato, e sono già d’accordo con il Proprietario, di avere la certezza del rinnovo contratto dopo il quarto anno cosa dobbiamo fare io e il proprietario che accetta per modificare il contratto, e che dia a me la certezza di prolungamento della data di scadenza contratto, all’ottavo anno.
    Mi auguro essere stato esaustivo nella spiegazione.
    Ringrazio anticipatamente, per un vostro gradito riscontro

  12. Non esiste un modo per tutelarsi anticipatamente per il rinnovo del contratto. Potete fare una scrittura privata tra voi, ma questo comunque non la tutelerebbe ulteriormente.

  13. contratto di affitto ad uso commerciale di un negozio, due locatari. ho riscattato la parte del l’altro locatario con atto notarile e ora vorrei , senza fare un altro contratto , modificarlo , come devo fare e cosa devo pagare

  14. Deve fare un atto integrativo al contratto originario, ma per come deve farlo, occorrono maggiori info.

  15. Buongiorno, figuro come garante in un contratto di locazione 4+4 da quasi un anno ormai. Siccome non ho più contatti con il locatario vorrei sapere se è possibile rettificare il contratto per potermi sottrarre a questa incombenza. Ringrazio anticipatamente, buona giornata.

  16. Deve fare una modifica al contratto originario, ma per farla le occorre la presenza di tutte le parti.

  17. Prima di tutto grazie, immagino servirà un nuovo garante che mi sostituisca,vero? Basterà andare all’agenzia immobiliare dove è stato stipulato il contratto o bisognerà andare all’Agenzia delle Entrate di riferimento? Ancora grazie, ossequi.

  18. Prima bisogna modificare l’atto con la volontà delle parti, che stabiliranno se serve o meno un nuovo garante. Poi occorrerà registrare l’atto all’Agenzia delle Entrate.

  19. ho registrato telematicamente un contratto di locazione inserendo un codice fiscale del proprietario sbagliato, come posso fare per regolarizzare il codice fiscale?grazie

  20. Conviene recarsi all’Agenzia è chiedere a loro di fare la modifica. Altrimenti risolvere il contratto e registrarne uno nuovo.

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