Nuda proprietà: un buon investimento immobiliare

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Se vuoi fare un investimento a lungo termine in campo immobiliare pensa alla nuda proprietà. Con la nuda proprietà puoi ottenere sconti fino al 50% sul valore dell’immobile. Attenzione! per prendere possesso della abitazione servono anni. Ecco alcuni consigli utili.

Torna in auge, dopo anni in cui sembrava essere decaduta, la vendita di appartamenti in nuda proprietà.

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi, in buona sostanza, vendere la nuda proprietà significa cedere il proprio immobile. Tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.

Con questo tipo di operazione l’acquirente effettua un investimento in campo immobiliare risparmiando fino al 50% sul prezzo di acquisto dell’immobile. Allo stesso tempo il precedente proprietario può restare all’interno dell’immobile per tutta la sua vita.

Come avrai capito, con la vendita della nuda proprietà ci sono vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente. Il venditore incassa una somma di denaro, e può continuare a vivere per tutta la sua vita nell’immobile. L’acquirente acquista la nuda proprietà dell’immobile ad un prezzo di molto inferiore rispetto all’acquisto della proprietà complessiva (nuda proprietà + usufrutto).

Per questo motivo, ma anche per la crisi del mercato creditizio, la nuda proprietà può essere un investimento da sfruttare. Questo sia per immobili posti in Italia, ma anche per investimenti da effettuare all’estero.

Vediamo, di seguito tutte le informazioni utili per effettuare l’acquisto di un immobile in nuda proprietà in tutta sicurezza.

Nuda proprietà

Cos’è la nuda proprietà?

Da un punto di vista pratico la nuda proprietà è costituita dal valore complessivo dell’immobile decurtato del valore dell’usufrutto.

Quindi, la vendita della nuda proprietà consente di cedere parte del valore dell’immobile, mantenendo il diritto di vivere nell’abitazione per tutta la vita.

L’istituto della nuda proprietà è riconosciuto dal codice civile (articoli da 978 a 1020), e permette si suddividere il diritto di proprietà:

  • Da una parte l’usufruttuario che si garantisce il diritto all’uso dell’abitazione fino a quando è in vita (o per un tempo minore), e
  • Il nudo proprietario che in gergo acquista “le mura” dell’abitazione, senza alcun diritto di utilizzo.

E’ facile intuire che chi intende fare un acquisto di questo tipo vuole fare un investimento immobiliare di lungo periodo. Senza alcun bisogno di andare a vivere immediatamente nell’abitazione acquistata.

Attraverso l’acquisto della nuda proprietà di solito si conciliano le esigenze delle due parti del contratto: il venditore bisognoso di liquidità magari per fare fronte ad una spesa imprevista, dall’altra l’acquirente investitore pronto a cogliere nuove opportunità di guadagno a lungo termine.

Attraverso l’acquisto della nuda proprietà il venditori compratori vanno a scommettere sul numero di anni per i quali l’abitazione resterà agli usufruttuari (ovvero i vecchi proprietari).

Infatti, più i venditori sono giovani, e più alto sarà lo sconto (in quanto resteranno a lungo a vivere nella casa), più sono anziani, minore sarà il risparmio per l’acquirente.

I vantaggi della nuda proprietà

Per il compratore il vantaggio da prendere in considerazione è sicuramente la diminuzione del prezzo di acquisto che varia dal 25 al 50% rispetto al valore di mercato.

Come anticipato, la percentuale di sconto è indirettamente proporzionale all’età dei soggetti venditori.

Infatti, per il venditore il vantaggio sta nel fatto che può continuare a riservarsi il diritto di abitare e godere dell’immobile per tutta la vita, incassando immediatamente un capitale, che può utilizzare da subito.

Conclusa l’operazione, l’ex proprietario dell’immobile diventa usufruttuario, mentre il soggetto che acquista la proprietà dell’immobile diviene il nudo proprietario.

L’usufruttuario continuerà a godere dell’utilizzo dell’immobile per tutta la propria vita. Il godimento del bene può anche consentire all’usufruttuario di concedere in locazione dell’immobile (nei limiti di quanto previsto dal contratto di nuda proprietà). Oppure trasferire l’usufrutto a terzi.

Invece, il nudo proprietario, colui che ha il diritto di proprietà dell’immobile, ma non il suo godimento, può trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso.

Di fatti, un bene immobile in nuda proprietà acquisisce gradualmente un importante valore, visto e considerato che, oltre all’apprezzamento del mattone sul mercato, beneficerà della diminuzione della speranza di vita dell’usufruttuario.

Come calcolare il valore della nuda proprietà?

Per calcolare il prezzo di vendita di un immobile in nuda proprietà bisognerà affidarsi ad una perizia professionale.

Verrà infatti stabilito il valore del mercato dell’immobile a cui verrà applicato un coefficiente, variabile in base all’età dell’usufruttario, secondo valori redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze.

Valori basati sulle statistiche inerenti le aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse in vigore.

In pratica, più è anziano il venditore, maggiore sarà il valore della nuda proprietà e maggiore sarà la tassazione prevista dall’atto di compravendita.

Tabelle calcolo nuda proprietà

Coefficienti usufrutto per un determinato periodo di tempo (calcolati al saggio di interesse del 3%)

Durata anni Coefficiente(*) Durata anni Coefficiente(*)
1 0,97087 20 14,87747
2 1,91346 21 15,41502
3 2,82861 22 15,93691
4 3,71709 23 16,4436
5 4,5797 24 16,93554
6 5,41719 25 17,41314
7 6,23028 30 19,60044
8 7,01969 35 21,48722
9 7,7861 40 23,11477
10 8,5302 45 24,51871
11 9,25262 50 25,72976
12 9,954 55 26,77442
13 10,63495 60 27,67556
14 11,29607 65 28,45289
15 11,93793 70 29,12342
16 12,5611 75 29,70182
17 13,16611 80 30,20076
18 13,75351 85 30,63115
19 14,32379 90 31,0024
Nota (*):
Il coefficiente viene calcolato utilizzando la funzione finanziaria (1 – (1+i)-n)/i
dove:
i = tasso di interesse
n = durata espressa in anni

Esempi  di calcolo della nuda proprietà

CASO n. 1 Usufrutto costituito per tutta la durata della vita del beneficiario

Dati utili ai fini del calcolo del valore della nuda proprietà.

  • Valore piena proprietà: € 200.000
  • Tasso di interesse legale 3%
  • Numero di beneficiari: 1
  • Età del beneficiario: 45

Calcolo

Il coefficiente della Tabella da utilizzare è pari a 26,50 corrispondente all’età di 45 anni.

  • Valore usufrutto: 200.000,00 * 3% * 26,50 = € 159.000,00
  • Valore nuda proprietà: 200.000,00 – 159.000,00 = € 41.000,00

CASO n. 2 Usufrutto costituito per tutta la durata della vita dei beneficiari con diritto di accrescimento

Dati utili ai fini del calcolo della nuda proprietà:

  • Valore della piena proprietà: € 200.000
  • Tasso di interesse legale 3%
  • Numero di beneficiari 3
  • Età del beneficiario 1: 45
  • Età del beneficiario 2: 23
  • Infine età del beneficiario 3: 66

Calcolo

In tal caso il coefficiente della Tavola n. 1 da utilizzare è pari a 30,00 relativo al più giovane dei beneficiari (beneficiario 2).

  • Valore usufrutto: 200.000,00 * 3% * 30,00 = 180.000,00 euro
  • Valore nuda proprietà: 200.000,00 – 180.000,00 = 20.000,00 euro

Nuda proprietà: agevolazioni fiscali

Altro aspetto particolarmente vantaggioso dell’acquisto della nuda proprietà è la disciplina fiscale.

L’acquisto della nuda proprietà di una abitazione è soggetto all’imposta di registro, pari al 9%, con imposta ipotecaria e catastale fisse pari a €. 50 ciascuna.

Tuttavia, avendo i requisiti necessari, è possibile avvalersi delle agevolazioni valide in caso di acquisto della prima casa, e quindi pagare soltanto il 2% di imposta di registro con imposte ipotecarie e catastali fisse a €. 50 ciascuna.

Altra importante agevolazione riguarda il fatto che l’Imu (e Tasi, ove dovuta) sull’immobile resta totalmente a carico degli usufruttuari.

Inoltre, agli usufruttuari spettano anche i costi della manutenzione ordinaria. Mentre gli oneri derivanti da lavori straordinari sono a carico del proprietario.

Nuda proprietà: consigli utili

L’acquisto della nuda proprietà è una scelta che deve essere fatta considerando i tempi non brevi per i quali l’immobile diverrà a disposizione.

Questo in quanto la piena proprietà arriverà soltanto alla morte dell’usufruttuario o alla conclusione del tempo stabilito.

Detto questo, quando si effettua questo tipo di acquisto è bene prestare la dovuta attenzione inserendo nel contratto una clausola di prelazione per evitare che l’usufruttuario possa cedere a terzi l’usufrutto dell’immobile.

Altro aspetto da tenere in considerazione è che l’usufruttuario ha pieno diritto di mettere in affitto una porzione della casa o la sua totalità.

Quindi, si corre il rischio di avere altre persone dentro casa, ma chi gode dell’usufrutto è l’unica persona che può trarre una rendita dall’immobile fino al momento in cui non smetterà di godere dell’usufrutto della casa.

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