Riduzione del canone di locazione: registrazione

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Nel caso in cui locatore e locatario si accordino per la riduzione del canone di locazione non è necessaria la registrazione della modifica del contratto in quanto non deve essere riliquidata l’imposta di registro, e non si ha alcuna risoluzione del contratto precedentemente registrato. 

Hai stipulato un accordo che prevede la riduzione del canone di locazione del tuo contratto? Hai bisogno di maggiori informazioni per capire i termini e le modalità di registrazione di questa integrazione?

Considerate le tantissime domande che mi arrivano su questo argomento ho deciso di dedicare questo articolo all’argomento. Voglio fornirvi una guida semplice alla registrazione della riduzione del contratto di locazione.

L’accordo intervenuto tra locatore e locatario per la riduzione del canone di un contratto di locazione in corso di esecuzione, non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate.

Quindi non deve essere obbligatoriamente soggetto a registrazione. Questa è la premessa fondamentale quando si parla di modifica del contratto con riduzione del canone di locazione.

Tuttavia, per esigenze di certezza dell’atto e per avere un documento comprovante ai fini del minore imponibile da indicare in dichiarazione dei redditi è buona norma procedere comunque alla registrazione dell’integrazione del contratto originario.

Attraverso la registrazione, infatti, è possibile attribuire data certa all’atto (Circolare Agenzia delle Entrate n. 60/E del 2010).

Data certa che è in grado di tutelare le parti in causa del contratto, ma soprattutto il locatore, chiamato a dichiarare il minor reddito.

Riduzione del canone

Riduzione del canone di locazione: imposte indirette

Ad oggi è sempre più frequente nel mercato degli affitti ad uso residenziale e commerciale che venga pattuita una riduzione del canone di locazione.

Le parti, infatti, per vari motivi possono decidere in ogni momento di variare il canone di locazione precedentemente inserito nel contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Come detto, tale riduzione, deve essere concordata attraverso la stipula di un documento scritto. Ovvero, un atto di integrazione del contratto.

Da un punto di vista di imposizione fiscale indiretta, quindi, è necessario capire se l’atto di riduzione del canone sia soggetto a tassazione indiretta.

Ebbene, sono soltanto le cessioni, le proroghe e le risoluzioni del contratto originario che, ai sensi dell’articolo 17 del DPR n. 131/86, vanno registrate in termine fisso. Anche se stipulate verbalmente, con il versamento dell’imposta di registro di €. 67,00 da versare entro 30 giorni.

L’articolo 19 del T.U.R. richiede inoltre di denunciare solo quegli eventi “che danno luogo ad ulteriore liquidazione d’imposta“.

Perciò per esempio si tratta del caso di aumento del canone.

Pertanto, le parti che risolvono un contratto in essere ovvero ne modificano alcuni elementi (soggetti, termine finale di efficacia) devono comunicarlo all’Agenzia delle Entrate, pagando la relativa imposta.

Atto di riduzione del canone

Per verificare se l’accordo di riduzione del canone di locazione implica la novazione del contratto originario (quindi, la sua risoluzione), i tecnici dell’Agenzia si rifanno all’orientamento della Corte cassazione.

Secondo la Suprema Corte, infatti:

…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…” (sentenza 5576/2003)

Quindi, deve essere escluso che l’accordo di riduzione del canone debba essere obbligatoriamente comunicato all’Amministrazione finanziaria. Ai sensi del sopra citato articolo 17 del DPR n. 131/86.

Tuttavia, nonostante come abbiamo visto non vi sia alcun obbligo di registrazione può comunque essere interesse delle parti attribuire data certa al documento.

In modo che questo possa rispondere ad eventuali finalità probatorie.

Infatti, la diminuzione del canone determina una riduzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, dell’Iva e delle imposte sui redditi.

Esenzione da bollo e da imposta di registro

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e a imposta di bollo le registrazioni di alcuni accordi contrattuali.

Ovvero gli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.

Sono, infatti, previste:

  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo. –> Si evita l’apposizione della marca da bollo da €. 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte. E in ogni caso, ogni 100 righe;
  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro.  –> Pagamento che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 Elide. Con la ricevuta di versamento di €. 67,00.

Riduzione del canone di locazione: conclusioni

Se hai appena stipulato un accordo che prevede la riduzione del canone di locazione ti consiglio di effettuarne la registrazione.

L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro sull’atto, fanno si che non ci siano oneri da sostenere.

Per questo motivo, è ancora più conveniente andare ad apporre data certa al documento. Data certa che può essere utile ad entrambe le parti in causa del contratto.

Al locatore, per la sua dichiarazione dei redditi. Al fine di dimostrare il minor reddito dichiarato dalla locazione. Mentre, al locatario, può essere utile per dimostrare che effettivamente, il minor importo da lui pagato è frutto di un accordo scritto e vincolante con il locatore.

15 comments

  1. “Quando il locatore decide di concedere una riduzione del canone di locazione inizialmente
    pattuito, e il contratto è ancora in essere, per la registrazione dell’atto con il quale viene
    formalizzato esclusivamente tale accordo non sono più dovute l’imposta di registro (67 euro) e
    l’imposta di bollo (16 euro per ogni foglio)”. Questo è quanto riporta la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni. Non si fa alcun riferimento al fatto che riguardi solo l’abitativo, e non l’immobile strumentale.
    Tale riduzione è stata introdotta dall’articolo 19 del decreto sblocca italia Dl n. 133/14, in vigore dal 12 settembre scorso. In particolare all’articolo 19 è scritto “La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.
    A meno che l’Agenzia non esca con un parere ufficiale non si fa alcun riferimento nella norma di legge che la riduzione vale solo per gli immobili abitativi. E nemmeno sulla loro guida fanno questo riferimento.
    Io cercherei maggiori spiegazioni presso di loro, per farti avere qualche evidenza della loro ragione, che per me attualmente non c’è.

  2. nell ultimo paragrafo del tuo articolo parli dell’esenzione da registro e bollo per le variazioni (a ribasso) dei canoni di locazione, mi chiedevo: vale solo per le locazioni abitative o anche per quelle non strettamente abitative? (es. uso studio da parte di un professionista).
    All’agenzia delle entrate dicono che l’esenzione valga solo sull’uso abitativo, dall’art. 19 però non risulta chiaro.. sai darmi delucidazioni?

  3. Ma se non lo registri, come giustifichi la riduzione di imponibile nella dichiarazione dei redditi?

  4. La registrazione non è obbligatoria, ma comunque è consigliata, visto che se riduci il canone in dichiarazione dei redditi l’Agenzia ti accerta immediatamente. Poi naturalmente puoi dimostrare con la scrittura privata di riduzione del canone il motivo, ma dovresti provare che tale scrittura aveva data certa (magari perchè inviata via PEC tra le due parti). In ogni caso, è utile registrare comunque l’atto.

  5. infatti la registrazione della riduzione canone viene fatta soprattutto ai fini della dichiarazione dei redditi, appunto per evitare accertamenti, mi sembra strano che qui si scriva che non è necessaria.

  6. Non è obbligatoria, ma questo non significa che non sia necessaria.

  7. Buongiorno;, come avviene la registrazione dell’accordo di modifica ?
    Sul suo sito (https://assistenza.agenziaentrate.gov.it/assistenza/index.asp?idFolder=1156&idServ=1) l’Agenzia delle Entrate specifica che la registrazione dell’accordo di riduzione del canone non è possibile attraverso il canale telematico, ma io (conduttore) mi trovo all’estero (ho pero’ PEC & firma digitale)

  8. Deve recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione.

  9. Salve, vorrei sapere dove trovare il modulo da compilare per la riduzione del canone.

  10. Non c’è un modulo standard, deve essere effettuata una scrittura privata.

  11. buongiorno, nel caso che le sottopongo l’accordo di riduzione del canone d’affitto(si tratta di locale commerciale) e’ stato siglato dalle parti a decorrere dalla data 01/01/2016 e a tuttora non ancora registrato.l’imposta annuale di registro e’ stata versata aggiornando l’importo al nuovo canone ribassato e cosi’ anche le tasse relative.le chiedo allora se e’ opportuno registrarlo e se incorro in sanzioni per la mancata registrazione.grazie

  12. L’accordo di riduzione del canone deve essere registrato, con il pagamento della relativa imposta di registro. Il rischio è che poi l’Agenzia si muova per chiedere il pagamento dell’imposta sul canone pre riduzione, visto che non ha informazioni sul nuovo canone ribassato.

  13. TRISCORNIA LUIGI

    Su un contratto di locazione in essere è stato stipulato un accordo (registrato) di riduzione canone fino alla scadenza del contratto stesso. Si tratta di un contratto per uso commerciale 6+6, e la scadenza suddetta è riferita al secondo sessenio. Volendo prorogare per altri sei anni tenendo ridotto il canone come da accordo in essere, cosa devo fare? Basta fare un tacito rinnovo e contemporaneamente un’altra scrittura privata per la riduzione del canone originario fino alla fine del rinnovo di 6 anni? Grazie.

  14. Dovrà semplicemnte fare la pratica all’agenzia per il rinnovo del contratto.

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