Acquisto prima casa: agevolazione fiscale Iva e imposta di registro

 
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Con il termine agevolazione per l’acquisto della prima casa si fa riferimento ad una disciplina di natura fiscale. Si allude al trattamento fiscale maggiormente favorevole rispetto ai regimi ordinari, relativamente all’imposta di registro e all’IVA. In questa guida i requisiti per ottenere l’agevolazione, le cause di perdita dell’agevolazione e i nostri consigli. Agevolazione Acquisto Prima Casa, la guida completa.

L’agevolazione acquisto prima casa è una norma che ha valenza esclusivamente fiscale. Essa, infatti, permette ai soggetti che intendono acquistare una abitazione, di avere alcune agevolazioni.

In particolare, si tratta della riduzione dell’IVA o dell’Imposta di registro, applicabile sul prezzo di acquisto dell’abitazione.

Per poter ottenere questa particolare agevolazione è necessario che il soggetto acquirente l’abitazione sia in possesso di alcuni requisiti che vedremo meglio in seguito.

La nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/1986, disciplina una delle agevolazioni fiscali maggiormente utilizzate dai contribuenti in ambito immobiliare. Si tratta dell’agevolazione acquisto “prima casa“.

In un contesto immobiliare dove negli ultimi anni i prezzi delle case sono scesi rapidamente risulta conveniente acquistare casa. Per questo motivo andiamo ad analizzare anche le agevolazioni che il nostro legislatore ha inteso applicare per i soggetti che vanno ad acquistare la loro “prima casa“.

Vediamo, quindi, i requisti necessari per ottenere l’agevolazione legata all’acquisto della prima casa e le fattispecie che possono portare alla perdita dell’agevolazione.

AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA

La ratio normativa legata all’agevolazione prima casa è senza dubbio quella di stimolare i trasferimenti nel mercato immobiliare. Mercato fermato anche  dall’onerosità fiscale dei trasferimenti.

L’obiettivo del legislatore è di permettere ad ogni soggetto di acquistare casa in cui stabilirà la propria residenza in modo agevolato.

Prima di tutto è bene ricordare che il soggetto che acquista la “prima casa” ha diritto ad una serie di agevolazioni fiscali.

Si tratta di una serie di incentivi volti utili a ridurre il carico fiscale legato all’acquisto dell’immobile.

Tali agevolazioni possono essere così sintetizzate:

  • L’imposta di registro, o in alternativa l’IVA vengono applicate in misura ridotta:
    • 2% per l’imposta i registro e
    • 4% per l’Iva;
  • Le imposta ipotecaria sono dovute in misura fissa di € 50,00 ciascuna per gli atti soggetti ad imposta di registro. Mentre l’imposta è di € 200,00 per gli atti soggetti ad IVA.

Vediamo schematicamente nella seguente tabella le riduzioni ottenibili con l’agevolazione acquisto prima casa.

AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA: CESSIONE SOGGETTA AD IMPOSTA DI REGISTRO (CESSIONI TRA PRIVATI)

Agevolazioni “prima casa” – Acquisti soggetti a imposta di registro
Imposta
di registro
2% (art. 1, secondo periodo, TP1, allegata al TUR)
Importo minimo di euro 1.000,00 (art. 10, co. 2, DLgs. 23/2011)
1,5% (art. 1, quarto periodo, TP1, allegata al TUR) in ipotesi di “leasing abitativo
Imposta
ipotecaria
euro 50,00 (art. 10, co. 3, DLgs. 23/2011)
Imposta catastaleeuro 50,00 (art. 10, co. 3, DLgs. 23/2011)
Imposta di bolloEsente (art. 10, co. 3, DLgs. 23/2011)
Tasse ipotecariaEsente (art. 10, co. 3, DLgs. 23/2011)

AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA: CESSIONE SOGGETTA AD IVA (OPERAZIONE TRA IMPRESA E PRIVATO)

Agevolazioni “prima casa” – Cessioni imponibili con l’IVA
IVA4% (n. 21) della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 26.10.72, n. 633)
Nessun importo minimo
Imposta
di registro
euro 200,00 (art. 40, co. 1, TUR, e art. 11, TP1)
Imposta ipotecariaeuro 200,00 (Nota all’art. 1 della Tariffa allegata al DLgs. 31.10.90, n. 347, “Testo Unico dell’imposta ipotecaria e catastale” – “TUIC”)
Imposta catastaleeuro 200,00 (art. 10, co. 2, TUIC)
Imposta di bolloeuro 230,00 (art. 1, co. 1-bis, Tariffa Allegato “A” al DPR 26.10.72, n. 642)
Tasse ipotecaria
(nota
di trascrizione)
euro 35,00 (art. 1, Tabella allegata al TUIC)
Voltura catastaleeuro 55,00 (art. 1, Tabella allegata al TUIC)

Vediamo, di seguito tutti i requisiti necessari e gli adempimenti dovuti per beneficiare delle agevolazione legata all’acquisto della “prima casa“.

REQUISITI PER OTTENERE L’AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA 

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” (di cui alla nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986), l’acquirente dell’immobile deve essere in possesso dei seguenti requisiti.

Si tratta di caratteristiche che devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita. 

In particolare, l’acquirente dell’immobile dovrà dimostrare:

PRESUPPOSTO NEGOZIALE

Si deve trattare di:

  • «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione»; nonché di
  • «atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse»;

i quali indifferentemente siano stipulati mediante atti pubblici, atti giudiziari, scritture private autenticate o scritture private non autenticate presentate per la registrazione.

PRESUPPOSTO INERENTE L’UBICAZIONE DELL’IMMOBILE

  • Che l’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
  • Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • Di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

INTEGRAZIONI NOTARILI E PERDITA DELL’AGEVOLAZIONE

Se per errore sono state omesse, nel rogito notarile le dichiarazioni sopra indicate si può rimediare mediante atto integrativo.

Atto notarile in cui deve essere esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali “prima casa“. 

Ai sensi del comma 4 della suddetta nota II-bis), in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con l’agevolazione in oggetto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’agevolazione è revocata e sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre ad una sanzione del 30%.

ACQUISTO DI PERTINENZE DELL’IMMOBILE PRINCIPALE

In base al comma 3 della predetta nota II-bis), infine, l’agevolazione “prima casa” spetta altresì per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile.

Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Pertinenze che devono comunque essere destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA: CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE

L’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.

L’immobile può, infatti, essere acquistato con le agevolazioni “prima casa” anche se si tratta di un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto. 

L’agevolazione “prima casa” non riguarda le abitazioni classificate “di lusso“, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali A/1 abitazioni di tipo signorile – A/8 ville – A/9 castelli/palazzi).

Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2, cantina o soffitta;
  • C/6, box o posto auto;
  • C/7, tettoia chiusa o aperta.

IL REGIME DI TASSAZIONE DELL’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Il regime fiscale applicabile agli acquisti della “prima casa” può prevedere l’applicazione dell’Iva, oppure, l’applicazione dell’imposta di registro, in misura ridotta.

Questo a seconda del soggetto cedente, assieme al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

CedenteRegime del trasferimentoImposta Registro FissaImposta Ipotecaria e Catastale
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici. termine dei lavori: non oltre 5 anni dalla cessione.Imponibile IVA al 4% per obbligo Art. 10, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972€. 200€. 200 + €. 200
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici: termine dei lavori: oltre 5 anni dalla cessione. Oppure immobiliari di compravendita, di gestione, o altri soggetti IVA.Imposta di registro proporzionale al 2%. L'operazione è esente ai fini IVA ex art. 10 n. 8 bis DPR 633/72.-€. 50 + €. 50
Privatomposta di registro proporzionale al 2%. L'operazione è fuori dal campo di applicazione dell'IVA ex art. 1 DPR 633/72.-€. 50 + €. 50

PERDITA DELL’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

L’acquirente dell’immobile può decadere dalla agevolazione acquisto prima casa al verificarsi di una delle seguenti ipotesi:

  • Le dichiarazioni previste dalla legge da inserire nell’atto di acquisto sono false. In questo, caso come visto in precedenza l’agevolazione decade;
  • Non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
  • Vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

CREDITO DI IMPOSTA PER IL RIACQUISTI DELLA PRIMA CASA

L’articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/98, prevede l’applicazione di un credito d’imposta a favore dei contribuenti che, dopo aver alienato, a qualsiasi titolo, un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa“.

La vendita deve essere avvenuta entro un anno dall’acquisto. Conseguentemente deve essere acquistata una nuova abitazione. Anche con questo acquisto potrà essere sfruttata questa agevolazione, usufruendo dei medesimi benefici fiscali.

Il legislatore ha inteso riconoscere un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Questo nel limite massimo dell’imposta di registro o dell’Iva dovuta per il nuovo acquisto agevolato, effettuato entro il termine di un anno dalla cessione del vecchio immobile.

La norma, evidentemente, stabilisce una specifica scansione temporale delle operazioni di compravendita ai fini della fruizione del credito d’imposta. Ovvero, prima la vendita della vecchia “prima casa” e poi l’acquisto di quella nuova.

RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA ENTRO: VENDITA DELLA PRIMA ABITAZIONE AGEVOLATA ENTRO UN ANNO

Il comma 55, della Legge n. 190/2015, intervenendo direttamente sulla disciplina di riferimento dell’agevolazione “prima casa“, ovvero la già più volte menzionata nota II-bis), ha aggiunto in quest’ultima il nuovo comma 4-bis.

Si tratta di una norma che consente ai contribuenti di accedere ai benefici fiscali in parola anche se il requisito dell’impossistenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con l’agevolazione, non è soddisfatto.

Ciò val quanto affermare sostanzialmente che il contribuente, il quale sia già proprietario, anche in regime di comunione legale col coniuge, di un’abitazione acquistata con gli stessi benefici fiscali, può comunque usufruirne per un nuovo acquisto.

Acquisto che avviene, di fatto, mantenendo “temporaneamente” due “prime case” acquistate con la stessa agevolazione.

E` stato utilizzato il termine “temporaneamente” proprio perché le nuove disposizioni consentono tale operazione d’acquisto, a condizione che il contribuente, entro un anno, appunto, dal nuovo acquisto, alieni la precedente abitazione. Immobile per il quale aveva già usufruito dell’agevolazione.

In caso di mancata tempestiva alienazione, il contribuente decade dai benefici fiscali in oggetto, trovando applicazione la tassazione ordinaria sul nuovo acquisto, con irrogazione della sanzione del 30% sulla differenza tra quanto versato e ciò che risulta dovuto.

AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA PER SUCCESSIONE O DONAZIONE

Nel caso in cui l’acquisto della prima casa avvenga in caso di successione o donazione è prevista comunque l’applicazione dell’agevolazione.

Il fine del legislatore fiscale è quello di impedire il doppio godimento del beneficio prima casa altrimenti questo ne sarebbe avvantaggiato ingiustamente.

Questo è quanto chiarito nella Risoluzione n. 33/E/2001  e prima ancora nella Circolare  n 44/E/2001.

Nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o chiamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti.

Così come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3.

Nel caso della donazione, al pari dell’acquisto sarà necessario rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti prima casa, al momento della donazione. Questo è quanto stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342 per l’agevolazione acquisto prima casa.

LA DONAZIONE ENTRO IL QUINQUENNIO DELLA PRIMA CASA

Una delle domande che maggiormente ci arrivano sull’agevolazione acquisto prima casa riguarda la possibilità di donare l’abitazione nel quinquennio dall’acquisto.

In particolare si vuole sapere se questo possa determinare la perdita dei benefici prima casa.

La risposta non può che essere affermativa. Il soggetto che effettua una donazione della propria casa entro i cinque anni dall’acquisto perde i benefici prima casa.

E’ necessario quindi prestare molta attenzione. Nel caso si dovrà ridare versare la differenza con la minore imposta di registro versata. Questo oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non rinunciate prima all’agevolazione con istanza scritta. Questo può salvarvi dalle sanzioni.

CESSIONE DELL’ABITAZIONE E PERDITA AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile non sarà tassata se dimostrerete che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la stipula dell’atto e d il successivo atto di vendita.

I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.

AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA ED ABUSO DEL DIRITTO

L’Abuso del Diritto, come sfruttamento delle imperfezioni legislative è quello che è stato disciplinato dall’articolo 10-bis della Legge n 212/00.

Tale sfruttamento non consentito si estende fino all’imposta di registro (o all’IVA) nell’acquisto di beni immobili con l’Agevolazione Prima Casa.

La Giurisprudenza, infatti, considera come fatto elusivo fare leva sul concetto di proprietà esclusiva di beni immobili nel Comune in cui si vuole effettuare un acquisto.

Il contribuente che aliena, anche solo una quota minima dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione, ai figli si mette “impropriamente” nella condizione di poter fruire nuovamente dell’agevolazione.

Questo aspetto è sicuramente configurabile come Abuso del Diritto nel momento in cui tale passaggio di proprietà non è legato da una valida ragione economica. In questo caso, l’unica motivazione possibile è quella legata alla possibilità di evitare il requisito della non cumulabilità del beneficio “Prima Casa“.

ABUSO DEL DIRITTO NELL’ACQUISTO PRIMA CASA

A parere di chi scrive per capire se davvero una ipotesi di questo tipo sia configurabile o meno come abuso del diritto è necessario andare ad indagare sulla ratio della norma.

Il punto è se, con la Legge n 168/82, il legislatore abbia voluto favorire l’acquisto del primo immobile da parte di ciascun soggetto contribuente (indipendentemente dal fatto che ivi vi sia anche la dimora del contribuente). Ovvero l’acquisto della casa di abitazione di ognuno.

Su questo, non possono esservi dubbi che l’obiettivo posto dal legislatore è quello di garantire l’acquisto agevolato della casa di abitazione di ognuno.

Non c’è dubbio che cedere a terzi una casa di proprietà, acquistata con le agevolazioni, per riacquistarne un’altra, non viola lo spirito della norma agevolativa. Ma addirittura ne costituisce una ipotesi di scuola” (cit. Raffaello Lupi)

Allo stesso modo, anche la cessione al coniuge o ai figli del medesimo immobile è conforme allo spirito dell’agevolazione, anche se il bene “resta in famiglia“.

E’ vero che in questo modo, la famiglia presa ad esempio, beneficia di una agevolazione. Il secondo acquisto immobiliare avviene in modo agevolato. Tuttavia, di contro, vi è il fatto che l’Amministrazione Finanziaria guadagna sulla tassazione dell’atto di trasferimento al figlio.

L’aspetto da non sottovalutare è che l’atto di trasferimento al coniuge, o in questo caso al figlio, è un atto comunque soggetto ad imposta di registro. L’atto con cui il coniuge si mette in condizione di fruire dell’agevolazione è infatti a sua volta tassato. Questo correttivo, infatti, rende accettabile e correttamente praticata questa modalità di acquisto.

Tuttavia, l’effettivo acquisto della quota dell’immobile da parte del figlio, come cessione parziale e l’ottenimento dell’agevolazione, se non sorretti da valide ragioni possono portare a pensare ad un Abuso del Diritto.

AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA: CONSULENZA

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About Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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