Immobili di Interesse Storico Artistico: Vincoli e Tassazione

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La tassazione ai fini delle imposte dirette ed indirette degli immobili di interesse storico artistico. Tassazione per gli immobili storici sfitti o locati a terzi. Imposta di registro per il trasferimento di immobili di interesse storico artistico o architettonico. Imposta di successione e donazione e riduzione della base imponibile ai fini di IMU e TASI. Tutte le informazioni per gli immobili di interesse storico e artistico in questa guida.

La tutela, protezione e conservazione degli immobili dichiarati dal Ministero “di particolare interesse storico artistico” è regolata dal Decreto Legislativo n 42/2004.

L’Italia è uno dei Paesi che può vantare maggiore patrimonio artistico al mondo. Tra questo patrimonio vi sono anche tantissimi beni immobili, di interesse storico.

Da sempre questo enorme patrimonio è stato oggetto di specifiche leggi volte a preservarlo. In particolare in questo report andrò a soffermarmi sulla tutela e conservazione degli immobili di interesse storico artistico.

Accanto a questa normativa civilistica, anche il legislatore tributario è intervenuto al fine di compensare gli obblighi di conservazione e manutenzione di questi immobili. Si tratta, infatti, di immobili che detengono un vincolo di destinazione e di trasferimento a carico dei proprietari.

Per questo motivo, ovvero tutelare gli investimenti dei proprietari, da un punto di vista tributario questa tipologia di immobili ha sempre avuto un trattamento di favore.

Vediamo, quindi, in che modo questo trattamento fiscale è applicabile a questa particolare tipologia di beni immobili.

Immobili di interesse storico e artistico

Immobili di interesse storico artistico: evoluzione della normativa fiscale

Essere proprietario di un immobile di interesse storico artistico, oltre che un vanto è una responsabilità, che comporta rilevanti costi di gestione. Per questo motivo il legislatore tributario ha riservato un trattamento agevolativo per i proprietari.

Queste disposizioni agevolative, tuttavia sono rimaste in vigore fino al termine dell’anno 2013.

A partire dal primo gennaio 2014, infatti, è entrato in vigore l’articolo 10 del D.Lgs. n 23/2011 e articolo 26 del D.Lgs. n 104/2013. Normative che hanno attuato una completa riforma dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso.

Si tratta di due interventi normativi che hanno comportato l’abrogazione di quasi tutte le disposizioni agevolative previste per gli immobili di interesse storico artistico.

In questa guida, voglio andare ad analizzare la disciplina fiscale, per le imposte dirette ed indirette, applicabile agli immobili vincolati di interesse storico e artistico.

Se detieni uno di questi immobili oppure stai pensando di effettuare un investimento su di essi, questo articolo è per te!

Immobili di interesse storico artistico: il vincolo sugli immobili

Gli immobili di cui al D.Lgs. n 42/2004 sono riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici, culturali, ecc. mediante apposita notificazione amministrativa effettuata ai privati proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo.

In genere, il vincolo viene trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari. Tuttavia, l’eventuale mancata trascrizione non è condizione ostativa alla fruizione dell’agevolazione.

In giurisprudenza, si è negato che tale riconoscimento possa essere richiesto in sede di contenzioso.

L’apposizione del vincolo di destinazione dell’immobile, come di interesse storico artistico, determina l’insorgere dei seguenti obblighi:

  • Non si possono effettuare opere di demolizione, modifica o restauro dell’immobile vincolato. Ovvero adibire quest’ultimo ad uso non compatibile con il suo interesse storico o artistico o in grado di recare pregiudizio alla sua conservazione ed integrità. Per queste modifiche è necessaria la preventiva autorizzazione ministeriale (articolo 20 del D.Lgs. n 42/2004);
  • Occorre obbligatoriamente sostenere le spese necessarie alla conservazione, protezione o restauro dell’immobile vincolato (articolo 30 del D.Lgs. n. 42/2004);
  • Non si può stipulare alcun atto a titolo oneroso o gratuito che importi in tutto o in parte il trasferimento della proprietà o della detenzione dell’immobile. Per fare questo è necessaria la previa denuncia al Ministero competente (al quale spetta la prelazione);
  • Deve essere consentito l’eventuale accesso al pubblico all’interno dell’immobile.




Come individuare gli immobili di interesse storico artistico vincolati?

Una delle problematiche più rilevanti quando si parla di immobili di interesse storico artistico è l’individuazione degli stessi. Ovvero individuare gli immobili in possesso dei requisiti idonei per poter essere considerati di interesse e quindi vincolati.

Come ti indicherò di seguito la gestione di fiscale di questi immobili è relativamente semplice. Molto più complesso è, invece, capire quali immobili debbano considerarsi vincolati.

Come ti anticipavo sopra i fabbricati con caratteristiche di pregio storico artistico ed architettonico sono censiti al catasto dei fabbricati. Il censimento degli stessi avviene nei modi ordinari, con le stesse procedure e gli stessi criteri con i quali vengono censiti tutti gli immobili.

La qualifica di immobile di interesse storico artistico non risulta infatti dai dati catastali dell’immobile. La qualifica è riscontrabile soltanto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari.

La conservatoria è il luogo presso il quale deve essere trascritto il provvedimento con il quale viene riconosciuto il vincolo di immobile storico.

Tale annotazione ha lo scopo di far valere il vincolo sul fabbricato anche con riferimento a qualsiasi futuro “… proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo” dell’immobile.

Vincolo diretto ed indiretto degli immobili di interesse storico

Per quanto riguarda l’esatta individuazione degli immobili di interesse storico occorre distinguere tra vincolo diretto e vincolo indiretto.

Per individuare questo diverso vincolo occorre prendere a riferimento quanto indicato nel D.Lgs. n 42/2004. Normativa nella quale si possono riscontrare due tipologie di vincoli sugli immobili:

  • Vincolo diretto. E’ il vincolo che riguarda un determinato bene al quale viene riconosciuta una specifica rilevanza culturale. Questo vincolo è apposto ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. n 42/2004;
  • Vincolo indiretto. E’ il vincolo che non riguarda un riconoscimento diretto del pregio di un immobile. Al contrario pone allo stesso alcune limitazioni. L’obiettivo è evitare che i comportamenti del proprietario possano andare a ledere un altro immobile meritevole di tutela. Questo vincolo riguarda gli immobili che si trovano nelle vicinanze di beni monumentali. Con il vincolo viene salvaguardato il contesto nel quale l’immobile principale è situato. Tale vincolo è previsto dall’articolo 45 e seguenti del D.Lgs. n 42/2004.

Detto questo è opportuno specificare che gli immobili di cui farò cenno di seguito sono soltanto quelli che vantano un vincolo diretto. In quanto solo questo tipo di immobili possono essere oggetto di agevolazione fiscale.

Da un punto di vista operativo se hai a che fare con immobili vincolati, quindi, la prima cosa che devi fare è verificare con cura la tipologia di vincolo che è stata apposta. Per fare questo devi necessariamente effettuare una ricerca in conservatoria, nei registri immobiliari o nell’atto di acquisto dell’immobile.

Dico questo perché molto spesso gli immobili che si ritengono vincolati in realtà sono soggetti al solo vincolo indiretto. Quindi, un vincolo che non conferisce loro alcuna possibilità di ottenere una agevolazione fiscale per il suo possessore.

Normativa fiscale degli immobili di interesse storico artistico

Come anticipato in premessa, al fine di comprendere in modo chiaro la normativa fiscale che interessa questa tipologia di immobili occorre partire dal passato.

In particolare, è opportuno prima andare ad analizzare la normativa previgente, ovvero l’articolo 11, comma 2, della Legge n 413/91, abrogato dal D.L. n 16/ 2012.

Successivamente andrò ad analizzare l’attuale disciplina fiscale in vigore dal primo gennaio 2014, relativa agli immobili di interesse storico artistico. Normativa che si riscontra nella formulazione dell’articolo 37 del DPR n 917/86.

Infine, mi concentrerò sulla normativa fiscale legata alle imposte indirette che gravano sugli immobili vincolati.

Disciplina fiscale previgente basata sulla “rendita figurativa

L’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/1991 disponeva quanto segue:

in ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 3 della Legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, è determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato

Dal 2012, non trova più applicazione l’articolo 11, comma 2, della Legge n 413/1991.

Tale disposizione consentiva al possessore di immobili di interesse storico e artistico, ex D.Lgs. n. 42/2004, di assumere quale reddito fondiario la rendita catastale determinata in base alla minor tariffa d’estimo vigente per le abitazioni site nella stessa zona censuaria, e ciò “in ogni caso”.

Questa normativa trovava applicazione sia nel caso in cui il fabbricato fosse sfitto o tenuto a disposizione, sia nel caso in cui lo stesso risultasse locato a terzi.

Si trattava, in buona sostanza, di una agevolazione non di poco conto. Infatti, con questa norma l’immobile non veniva tassato sul maggiore tra canone di locazione e rendita catastale rivalutata, ma solo in base alla sua rendita catastale.

Quindi un immobile di interesse storico artistico locato a terzi, non vedeva in alcun modo tassato il reddito da locazione in capo al suo proprietario.

Come avrai capito questo tipo di normativa agevolava in modo molto importante tutti i possessori di questo tipo di immobili.

Disciplina fiscale attuale per gli immobili di interesse storico artistico

 Il regime di imposizione diretta degli immobili di interesse storico artistico (immobili vincolati), ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. n. 42/2004 è stato riformulato dall’articolo 4 del D.L. n. 16/2012 (c.d. “Decreto semplificazioni“), convertito nella Legge n. 44/2012, che:

  • Da un lato (comma 5-quater), ha abrogato il regime agevolato di cui all’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/1991;
  • Dall’altro (comma 5-sexies lettera a), ha modificato l’articolo 37, comma 4-bis, del DPR n. 917/86, prevedendo, per gli immobili di interesse storico e artistico, il riconoscimento di una più elevata riduzione forfetaria del canone di locazione (35% anziché 5%).

Da questa novella normativa è discesa una nuova modalità di tassazione dei redditi derivanti dal possesso di immobili di interesse storico artistico che di seguito riassumo.

Tassazione diretta: immobile di interesse storico artistico non locato

La tassazione diretta derivante dal possesso di immobile di interesse storico artistico prevede essenzialmente la sua tassazione ai fini IMU.

Questo in considerazione del fatto che dal 2012 l’IMU, cui sono soggetti anche detti immobili, ha assorbito l’IRPEF e le relative addizionali. 

Quindi, una persona fisica che detiene un immobile di interesse storico artistico non locato, è tenuta esclusivamente a pagare l’IMU sullo stesso. Non ci sono, imposte dirette da versare.

Per le società e gli enti non commerciali, invece, le cose sono diverse.

Per questi enti, il reddito medio ordinario prodotto dagli immobili di interesse storico artistico è costituito dalla rendita catastale rivalutata. Così come previsto dal comma 1 dell’articolo 37 del DPR n 917/86. Anche in questo caso sarà dovuto il pagamento dell’IMU sull’immobile, con le regole che ti indicherò di seguito.

Inoltre, per gli immobili vincolati tenuti a disposizione non si applica la maggiorazione di un terzo, ordinariamente prevista dall’articolo 41 del DPR n 917/86 sia per le persone fisiche che per le società.

Immobile di interesse storico artistico locato

Per le persone fisiche che detengono un immobile di interesse storico locato a terzi è necessario prestare maggiore attenzione. 

Infatti, l’articolo 37, comma 4-bis, del DPR n. 917/86, come modificato dall’articolo 4, comma 5-sexies lettera a) del D.L. n. 16/2012, convertito nella Legge n. 44/2012, ha dettato il regime ordinario di tassazione del reddito da locazione degli immobili vincolati.

In questo caso il reddito fondiario conseguito dai possessori di fabbricati vincolati concessi in locazione a terzi è dato dal minore tra:

  • Il canone di locazione al netto della deduzione forfettaria del 5%, ridotto ulteriormente del 35%, e
  • La rendita catastale rivalutata del 5% risultante dall’applicazione della tariffa d’estimo (reddito medio ordinario), ridotta del 50%.

Per completezza di informazione aggiungo che il canone di locazione da considerare deve essere assunto al netto di spese e oneri accessori eventualmente sostenuti.

La necessità di assumere quale termine di confronto il 50% della rendita catastale, previamente rivalutata del 5%, è stata affermata in sede interpretativa dalla Risoluzione n. 114/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate.

Il Codice dei beni culturali prevede che dal  primo maggio 2004 i locatori di unità immobiliari in immobili di interesse storico e artistico vincolati inviino, entro 30 giorni, alla Soprintendenza di settore la denuncia del contratto di affitto (articolo 59, D.Lgs. n. 42/2004).

Nella modulistica è contenuto il modello di denuncia di locazione predisposto dalla Confedilizia.




Tassazione indiretta degli immobili di interesse storico artistico

Una volta individuate le modalità di tassazione diretta degli immobili di interesse storico di seguito tutte le informazioni riguardanti la tassazione indiretta.

Tassazione indiretta che riguarda sia le imposte sul trasferimento degli immobili sia quelle relative, al caso di donazione. Infine verificheremo le modalità di pagamento delle imposte patrimoniali IMU e TASI.

Immobili di interesse storico artistico e imposte sul trasferimento

Dal primo gennaio 2014 l’articolo 10 del D.Lgs. 23/2011 e l’articolo 26 del D.L. n 104/2013 hanno modificato la tassazione indiretta del trasferimento di immobili di interesse storico.

In particolare è prevista per il trasferimento di immobili vincolati l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota del 9%. Con un minimo di € 1.000,00. Oltre a questa sono dovute anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di  € 50,00 ciascuna.

In pratica, rispetto alla normativa generale prevista il trasferimento di beni immobili (non abitazione principale), gli immobili di interesse storico artistico hanno perso ogni tipo di agevolazione.

Quindi, ad oggi, il trasferimento di un bene immobile a disposizione non ha differenze se si tratti di immobile vincolato o meno.

Immobili di interesse storico artistico e imposte di successione e donazione

Gli immobili di interesse storico possono essere oggetto anche di ipotesi di trasferimento mortis causa, oppure di donazione per atto tra vivi.

Le relative impose indirette sono dovute in misura differente a seconda che l’immobile sia già o meno vincolato all’atto del trasferimento.

Per quanto riguarda l’imposta di successione occorre fare riferimento all’articolo 13 del D.Lgs. 346/90. Normativa che riconosce l’esclusione dalla base imponibile per i beni già sottoposti a vincolo al momento dell’apertura della successione.

Nel caso in cui nell’attivo ereditario siano compresi immobili non ancora sottoposti a vincolo, pur avendo le caratteristiche di un immobile storico – artistico, l’imposta dovuta dall’erede o legatario è ridotta del 50%. Questo ai sensi dell’articolo 25 del D.Lgs. n 346/1990.

Per quanto riguarda l’imposta di donazione occorre fare riferimento all’articolo 59, comma 1, del D.Lgs. n 346/90. Normativa secondo la quale gli atti di donazione di immobili già sottoposti a vincolo al momento del trasferimento sono soggetti all’imposta di registro in misura fissa di € 200,00.

Al contrario, per gli immobili non ancora assoggettati a vincolo, sussistendone già i requisiti, l’imposta è ridotta del 50%. Esattamente come nel caso visto sopra della successione mortis causa.

Immobili di interesse storico artistico: IMU e TASI

Gli immobili di interesse storico artistico hanno una particolare disciplina ai fini IMU e TASI da adottare.

In particolare, la disciplina IMU e TASI prevede una agevolazione non di poco conto per i titolari di diritti reali su questi immobili.

Si tratta della possibilità di ottenere una riduzione del 50% della rendita catastale al fine del calcolo della base imponibile IMU e TASI.

Questo è quanto previsto dalla lettera a) dell’articolo 13, comma 3, del D.L. n 201/11. Per poter applicare l’agevolazione è necessario che l’immobile si tra quelli di cui all’articolo 10 del D.Lgs. n 42/2004. Ovvero un immobile di interesse storico, artistico o architettonico.

Analogamente a quanto previsto per l’IMU la riduzione del 50% della base imponibile deve applicarsi anche alla TASI. Questo in quanto le due imposte presentano la stessa modalità dei calcolo della base imponibile.

Immobili di interesse storico artistico: conclusioni

Le modifiche normative intercorse negli ultimi anni hanno sostanzialmente modificato e quasi azzerato le agevolazioni che vertevano suoi proprietari di immobili storici.

Attualmente le agevolazioni sono quasi inesistenti, penalizzando in maniera sostanziale i proprietari, che rimangono comunque gravati di tutti i costi legati alla manutenzione e alla conservazione di questi immobili.

In buona sostanza è innegabile il fatto che l’abrogazione della tassazione del reddito in base alla “rendita figurativa” abbiano comportato un aumento del carico impositivo. Aumento sicuramente non accompagnato da un alleggerimento in termini di minori obblighi o vincoli in capo ai proprietari.

Anche nel caso in cui il proprietario dovesse decidere di cedere l’immobile ad un terzo, il fatto di non poter applicare l’aliquota ridotta dell’imposta di registro (3%) sicuramente non aiuta. Il trasferimento di immobile vincolato comporta in ogni caso l’applicazione dell’imposta di registro al 9%. Cosa che sicuramente non invoglia l’acquisto da parte di nuovi acquirenti.

Il vincolo immobiliare, quindi, grava sull’immobile, ma indirettamente anche sul proprietario dello stesso, che si trova con minori possibilità di gestione e/o agevolazione.

Sicuramente ad oggi, una delle soluzioni maggiormente adottate per un immobile di interesse storico artistico è la sua messa a reddito. Questo sia come immobile strumentale che come locazione a terzi.

Immobili di interesse storico artistico: consulenza

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