Comprare Casa in Italia: la guida definitiva per acquirenti stranieri

 
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Comprare Casa in Italia: le regole per acquistare un immobile in Italia per soggetti stranieri. Imposte e tasse da pagare legate all’acquisto di una abitazione in Italia. 

Acquistare una casa in Italia è il sogno di molte persone straniere. L’interesse degli stranieri all’acquisto di un immobile in Italia è sicuramente crescente. Soprattutto nelle grandi città d’arte.

Se questo è anche il tuo sogno, devi assolutamente leggere questa guida.

Il mercato immobiliare italiano riesce ancora ad essere attraente all’estero. Comprare Casa in Italia è ancora attraente, ma non è semplice!

In questa guida voglio mostrarti quali sono le regole e le norme da seguire per Comprare Casa in Italia da parte di stranieri.

Se vuoi acquistare un immobile in Italia devi assolutamente rispettare la procedura che ti indicherò di seguito. Infine troverai tutti i miei consigli per ottenere il maggiore risparmio fiscale possibile sull’investimento.

ACQUISTARE CASA IN ITALIA: LE CONDIZIONI PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE

La proprietà in Italia può essere acquistata sia da persone fisiche che da Società. Al momento dell’acquisto della proprietà, i diritti degli stranieri sono uguali ai diritti dei cittadini italiani ma analizziamo tutto nel dettaglio.

Il primo aspetto da considerare è che non tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia. Per Comprare Casa in Italia gli stranieri devono soddisfare le seguenti condizioni:

  • Stranieri soggiornanti in Italia. In questo caso è richiesto il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno. Stessa cosa anche per familiari di stranieri soggiornanti in Italia ed apolidi da meno di tre anni. Assieme ad esso è indispensabile l’acquisizione del codice fiscale italiano;
  • Stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia. In questo caso l’acquisto è più complicato, in quanto è necessario che vi sia un trattato internazionale che consenta l’acquisto. Il trattato internazionale per essere applicabile deve consentire il principio di reciprocità. Anche al soggetto italiano deve essere consentito l’acquisto di una casa in quel Paese estero. Per verificare l’esistenza di una convenzione valida, occorre verificare al situazione sul sito del Ministero degli Affari Esteri. Anche in questo caso l’acquisizione del codice fiscale italiano è indispensabile;
  • Soggetto cittadino comunitario o appartenente a Paesi dello SEE. In questo caso non vi sono limiti all’acquisto. Stessa cosa è valida per i soggetti apolidi da più di tre anni residenti in Italia.

Il primo passo da effettuare è quindi quello legato ad individuare se rientri tra i soggetti stranieri che possono Comprare Casa in Italia.

Una volta verificato questo è necessario individuare tutti gli aspetti e la procedura che porterà all’acquisto vero e proprio.

COMPRARE CASA IN ITALIA: LA SCELTA DELL’ABITAZIONE

Per uno straniero l’acquisto di una abitazione in Italia è solitamente un investimento.

Per questo motivo occorre non solo individuare la tipologia ed il luogo in cui è situata l’abitazione. Non si deve trattare di una mera scelta estetica. E’ opportuno controllare e verificare tutti gli aspetti tecnici legati all’immobile stesso.

Per questo motivo è di fondamentale importanza affidarsi a dei professionisti del settore, esperti in vari ambiti che possano verificare molti aspetti tecnici. Mi riferisco alla conformità dell’immobile per tutte le autorizzazioni necessarie, sia da un punto di vista edilizio che tecnico, impianti, etc.

Non sono rari, infatti, acquisti di abitazioni da parte di stranieri, poco informati, che catastalmente risultano classificati con codici diversi da quello abitativo.

In poche parole, se vuoi Comprare Casa in Italia devi accertarti del suo concreto stato di salute.

Mi riferisco sia ad immobili storici, ma anche ad immobili da costruire o in corso di costruzione. La società che costruisce l’immobile, infatti, potrebbe rivelarsi nel tempo poco solida e quindi, compromettere tutto attraverso il fallimento.

Altro consiglio è quello di verificare sempre la presenza di possibili ipoteche che gravano sull’immobile. Per questo è necessario fare una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari. In questo modo potrai vedere in modo incontrovertibile la titolarità del venditore dell’immobile.

Infine, se decidi di acquistare un immobile in un condominio non puoi esimerti dal verificare la regolarità dei pagamenti condominiali del venditore. Puoi accertarti di questo facilmente attraverso una dichiarazione dell’Amministratore di Condominio. Nel caso in cui, infatti, il venditore abbia debiti nei confronti del condominio, questi potrà rivalersi sull’acquirente.

Il prezzo dell’immobile

La variabile principale che incide sull’acquisto di una abitazione è sicuramente il prezzo di acquisto.

Inutile dire che sul prezzo degli immobili incidono vari elementi. Come i seguenti:

  • Zona in cui sorge l’immobile: periferia o centro città;
  • La tipologia dell’appartamento: villa, appartamento, etc;
  • La superficie calpestabile;
  • Il piano;
  • L’esposizione al sole;
  • I dettagli e le finiture di infissi e  pavimenti;
  • Le mura;
  • I servizi igienici;
  • La presenza di ascensore;
  • Le condizioni generali dello stabile e tanti altri.

Generalmente il venditore tenta di vendere ad un prezzo un più alto rispetto a quello di mercato. Per questo occorre distinguere tra il prezzo richiesto e l’effettivo prezzo di vendita.

Per questi aspetti un valido agente immobiliare è indispensabile per non commettere errori.

Acquisto di immobile in Italia: le aste immobiliari

Tra le possibilità legate all’acquisto di un’immobile in Italia vi è quello di sfruttare le aste immobiliari. Si tratta di procedure di asta promosse per vendere immobili oggetto di fallimenti.

In questi casi, considerata la volontà di disfarsi dell’immobile e liquidarne il suo valore, il prezzo di vendita è solitamente più basso rispetto al mercato.

Molto spetto il prezzo è dato anche dalle precarie condizioni di salute dell’immobile. Tuttavia, alle aste immobiliari non è raro trovare delle vere e proprie occasioni da non perdere.

Se sei un soggetto residente all’estero, per poter partecipare ad un asta immobile hai due alternative. Presenziare tu stesso, oppure partecipare attraverso un soggetto delegato che faccia offerte al posto tuo.

Per poter fare questo è necessario stipulare una procura speciale davanti ad un notaio. In questo modo il soggetto delegato potrà operare in asta al posto tuo.

Anche in questo caso è importante affidarsi ad intermediari del settore.

COMPRARE CASA IN ITALIA: LA PROCEDURA DI ACQUISTO DA EFFETTUARE

Arrivato a questo punto dovresti aver già individuato l’immobile da acquistare in Italia.

Vediamo, quindi, in modo pratico qual’è la corretta procedura da attuare per arrivare all’acquisto dell’immobile.

La proposta di acquisto

Quando decidi di comprare casa in Italia (o se vuoi comprare casa dall’estero), una volta scelto l’immobile tra le tante case proposte in vendita, devi presentare una “proposta di acquisto”.

La proposta di acquisto è una offerta irrevocabile che contiene i principali termini della transazione tra venditore ed acquirente.

Mi riferisco in particolare ai seguenti elementi:

  • Nome e cognome delle parti;
  • Data e luogo di nascita;
  • Descrizione dell’appartamento;
  • Estremi catastali;
  • Anno di costruzione;
  • Conformità urbanistiche;
  • Abitabilità;
  • Il prezzo concordato;
  • Le modalità di pagamento;
  • L’ammontare della caparra etc.

Il venditore potrà accettare o rifiutare l’offerta a seconda dei casi.

Stipulazione del contratto preliminare di vendita

Una volta accettata la proposta di acquisto, il passo successivo è il contratto preliminare di vendita.

Si tratta di un accordo preliminare all’acquisto con il quale il compratore si impegna formalmente. Infatti nel contratto è previsto solitamente il versamento di una caparra confirmatoria. Si tratta di un importo che nella maggior parte dei casi varia tra il 10% e il 30% del valore dell’immobile.

Il contratto preliminare deve avere obbligatoriamente una forma scritta. Esso deve contenere tutte le condizioni dettate dalle parti nella proposta di acquisto. Esso, sostanzialmente ha l’obiettivo di obbligare le parti a trasferire la titolarità dell’immobili ad un certo tempo.  Tuttavia, non vi è alcuno obbligo all’acquisto.

Stipulazione del rogito di vendita

Il contratto definitivo di vendita è il rogito notarile. Atto stilato alla presenza di un notaio, che dopo aver dato lettura dello stesso e invitato le parti a sottoscrivere l’atto, effettuerà le trascrizioni di rito.

Il notaio, nella qualità di pubblico ufficiale è tenuto a traferire le informazioni inerenti la compravendita agli organi statali competenti ed all’Ufficio Catasto ai fini della registrazione.

L’atto notarile italiano deve essere accompagnato da traduzione in lingua straniera certificata conforme al testo italiano da un traduttore ufficiale (che può anche essere il  notaio italiano che conosce la lingua straniera). Questo salvo che gli stranieri che acquistano non dichiarino di comprendere e leggere perfettamente la lingua italiana.

All’acquirente dovrà essere consegnato l’originale del certificato di proprietà.

Nei casi in cui il rogito notarile venga stipulato molto tempo dopo la firma del compromesso, è consigliabile registrare quest’ultimo all’Agenzia del Territorio. Questo al fine di tutelarti da possibili trascrizioni pregiudizievoli nei confronti del venditore, come ad esempio il pignoramento della casa da acquistare.

COMPRARE CASA IN ITALIA: LE IMPOSTE INDIRETTE DA PAGARE PER L’ACQUIRENTE

Tutti coloro che decidono di acquistare casa in Italia, sono tenuti al pagamento di imposte indirette legate all’acquisto del diritto reale.

Le imposte da pagare si dividono in due gruppi:

  • Le Imposte legate all’acquisto: imposta di registro o Iva imposta ipotecaria e catastale;
  • Le Imposte legate all’imposizione patrimoniale: IMU e/o TASI.

IMPOSTE INDIRETTE LEGATE ALL’ACQUISTO DI CASA IN ITALIA

Le imposte da versare all’Amministrazione finanziaria, legate all’acquisto di beni immobili, variano in base ad alcuni parametri.

Il tipo di imposta, oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale), la stesso dipende anche dal soggetto venditore.

In particolare, il soggetto acquirente di beni immobili deve porre attenzione a verificare se il soggetto cedente sia un privato o un soggetto passivo Iva (azienda in forma individuale o societaria).

Cedente privato

Se, infatti, il cedente è un privato, trova applicazione la disciplina disposta dal Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), il quale prevede il versamento a carico dell’acquirente delle seguenti imposte indirette:

  • Imposta di registro;
  • Imposta catastale;
  • Imposte ipotecaria.

Cedente impresa

Se, invece, il soggetto cedente è un’impresa, al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’Imposta sul Valore Aggiunto (Iva) da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia, dettate dal DPR n. 633/72.

Acquisto di Immobili abitativi: imposta di registro

In applicazione del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, effettuate da soggetti privati (non dotati di partita Iva), l’Imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano nella seguente misura:

  • Fissa (€. 200 cadauna) in caso di cessioni soggette ad Iva;
  • Proporzionale del 9% in caso di cessioni esenti da Iva, oppure
  • Proporzionale del 2% nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa“.

Acquisto di Immobili abitativi: aliquote Iva

Per la determinazione dell’aliquota Iva da versare, si evidenzia che le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad Iva con applicazione dell’aliquota del 10%.

IMPOSTE INDIRETTE LEGATE ALL’IMPOSIZIONE PATRIMONIALE PER L’ACQUISTO DI CASA IN ITALIA

Un soggetto straniero che acquista casa in Italia deve sapere che oltre al pagamento delle imposte indirette sull’acquisto è tenuto anche a pagare le imposte patrimoniali.

Si tratta di imposte dovute per il solo fatto di essere titolare di un diritto reale sull’abitazione.

La Legge n 147/2013 ha confluito tutte le imposte indirette originariamente previste sulla casa sotto un’unica voce IUC (imposta comunale unica). Imposta che ricomprende tre tributi l’IMU, la TASI e la TARI.

  • IMU: è l’imposta municipale unica dovuta da chi possiede un immobile, ad eccezione delle abitazioni principali non di lusso, per le quali non è dovuta.
  • TARI: è la tassa sui rifiuti, a carico di coloro che di fatto utilizzano l’immobile a titolo sia oneroso che gratuito.
  • TASI: è il tributo sui servizi indivisibili, destinata a coprire i costi sostenuti dal Comune per garantire servizi come l’illuminazione, le strade ed i giardini.

Il termine di presentazione della dichiarazione IUC è il 30 giugno dell’anno successivo alla data di inizio del possesso/detenzione del locale.

Naturalmente, per la gestione di questi aspetti ti servirà l’ausilio di un dottore commercialista esperto.

COMPRARE CASA IN ITALIA: CONSIGLI PER RIDURRE L’IMPOSIZIONE FISCALE

Arrivato a questo punto della lettura immagino che starai pensando che le imposte da pagare sono davvero tante.

Attenzione però, in alcuni casi, è possibile ridurre questo tipo di tassazione.

Infatti, se decisi di comprare casa in Italia, e per te si tratta di prima casa (da non confondere con il termine “abitazione principale“), avrai diritto ad una serie di agevolazioni.

Si tratta di agevolazioni che possono ridurre le imposte indirette da pagare al momento dell’acquisto della casa.

Anche gli acquirenti stranieri che possiedono i requisiti possono godere delle agevolazioni prima casa. In particolare al momento dell’acquisto:

  • Chi acquista la prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori paga l’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione. Inoltre, le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a € 50 ciascuna;
  • Chi compra da un’impresa costruttrice, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, paga l’IVA al 4%. Mentre, le imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse per € 200 ciascuna.

Condizioni per fruire dell’agevolazione acquisto prima casa in Italia

Per fruire della agevolazione legata all’acquisto della prima casa in Italia è necessario che l’acquisto riguardi un immobile che:

  • Sia classificato come abitazione, e dunque, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A/11;
  • Non sia classificato “di lusso” secondo il decreto ministeriale 218/1969;
  • Si trovi nel comune dove l’acquirente ha o, entro 18 mesi, intende trasferire la residenza.

Anche alle pertinenze dell’abitazione potranno essere applicati i benefici. Tuttavia, con il limite di una per ciascuna delle categorie catastali C/2 (cantina o soffitta), C/6 (garage o box) e C/7 (tettoia chiusa o aperta).

Oltre alle caratteristiche dell’immobile per poter beneficiare delle agevolazioni occorre che l’acquirente:

  • Entro 18 mesi dall’acquisto, si impegni a stabilire la residenza nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, se già non vi risieda;
  • Non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile da acquistare;
  • Non sia titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge. Questo usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa che si sono susseguite negli anni.

Potranno usufruire delle agevolazioni prima casa sia i cittadini stranieri che gli emigrati all’estero. Occorre specificare che i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana possono acquistare con le agevolazioni prima casa se saranno rispettati requisiti previsti.

COMPRARE CASA IN ITALIA: CONSIDERAZIONI FINALI

Se hai deciso di comprare casa in Italia molto probabilmente ti stai apprestando ad effettuare un investimento immobiliare. Oltre ad utilizzare l’abitazione per le tue vacanze potresti seriamente pensare di sfruttarla e metterla a reddito durante l’anno.

Questo ti consentirà di recuperare parte del costo sostenuto, ma soprattutto ti permetterà di ripagarti i costi di gestione annui che una abitazione comporta.

Si tratta di un modo per cercare di ottenere un ritorno finanziario sull’investimento. Quindi perché non pensarci seriamente?!

Se hai bisogno di maggiori informazioni su quanto indicato nell’articolo o se cerchi professionisti in grado di aiutarti nella scelta dell’acquisto del tuo immobile in Italia posso aiutarti.

Possiamo esserti di aiuto ed affiancarti in tutte le fasi di acquisto dell’immobile e gestire per te tutti gli adempimenti fiscali conseguenti, anche se decidi di mettere a reddito l’immobile.

Non esitare a contattarmi per effettuare il tuo acquisto immobiliare in Italia nel modo giusto.

 

About Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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