Locazione di Immobile in comodato: chi dichiara il reddito?

 
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Nella locazione di immobile in comodato il reddito deve essere dichiarato dal soggetto comodante. Ovvero il soggetto titolare del diritto reale sull’immobile. In caso di locazioni brevi dell’immobile in comodato il reddito percepito può essere tassato in capo al comodatario, direttamente in dichiarazione dei redditi. Questi può optare anche per la tassazione dei canoni con cedolare secca.

Cosa prevede la normativa fiscale per quanto riguarda la tassazione dei canoni di locazione relativi ad un immobile che è stato concesso in comodato di uso gratuito?

Vediamo insieme cosa prevede la normativa, con questo contributo.

Non è raro il caso in cui ci si trovi di fronte alla concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito, con facoltà di locazione a terzi.

Pensa al classico caso in cui i genitori assegnano un immobile in comodato al figlio con facoltà di stipula di un contratto di locazione con i terzi.

In questa situazione, chi deve dichiarare il reddito da locazione?

La normativa fiscale per fattispecie come questa fissa delle regole ben precise per stabilire il soggetto che deve dichiarare tale reddito da locazione.

In particolare poi, vi possono essere alcune fattispecie particolari, come quella legata all’attività di locazione turistica effettuata dal comodatario sull’immobile.

Vediamo tutte le peculiarità in questo contributo.

Locazione di immobile in comodato

LOCAZIONE DI IMMOBILE IN COMODATO: TASSAZIONE DEL REDDITO IN CAPO AL COMODANTE

L’articolo 1803 del codice civile disciplina il contratto di comodato d’uso gratuito.

Si ha un contratto di comodato gratuito quando un soggetto, definito comodante, concede un bene mobile o immobile ad un altro soggetto, definito comodatario, per un determinato periodo di tempo, senza il pagamento di alcun corrispettivo.

Il contratto di comodato è un contratto a effetti obbligatori e non reali.

Questo significa che il soggetto comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale.

Infatti, al termine del contratto il comodante è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento.

Questo aspetto assume una importanza fondamentale ai fini fiscali.

Esso, infatti, può essere determinante, in quanto la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario/comodante.

La conseguenza legata alla titolarità del reddito fondiario che non si trasferisce determina chi è il soggetto obbligato a dichiarare il reddito derivante dalla locazione di immobile in comodato.

Redditi fondiari dichiarati dal titolare del diritto reale

Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, pertanto, il reddito effettivo del fabbricato dovrà essere imputato esclusivamente al comodante (risoluzione n. 381/E e risoluzione n. 394/E del 2008).

Infatti, deve essere il titolare del diritto reale sull’immobile a dichiarare il reddito percepito da chi sta godendo in quel momento del bene.

Questo in applicazione dell’articolo 26 del DPR n 917/86, secondo il quale:

“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33.Questo per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”

In pratica, nel caso in cui il soggetto comodatario stipuli un contratto di locazione sull’immobile in comodato, il proprietario/comodante dell’immobile diventa titolare del reddito che ne deriva. Quindi soggetto al pagamento dell’IRPEF o della Cedolare Secca sul canone di locazione.

Ad, una prima lettura, potrebbe sembrare che ogni qualvolta il reddito percepito dal comodatario per la locazione non venga trasferito sul soggetto proprietario/comodante non venga rispettato il principio della capacità contributiva.

Tuttavia, a parere di chi scrive, se così non fosse sarebbe possibile trasferire redditi fondiari anche a soggetti non titolari di un diritto reale sull’immobile. Questo in quanto si sarebbe in violazione dell’articolo 26 del DPR n. 917/86.

LOCAZIONE DI IMMOBILE IN COMODATO E INSERIMENTO DEL REDDITO IN DICHIARAZIONE

Alla stessa conclusione, in caso di locazione di immobile in comodato, si potrebbe giungere anche attraverso le istruzioni per la compilazione del Modello Redditi PF – Quadro RB (e del Mod. 730, Quadro “B”).

Infatti, viene precisamente esplicitato che è tenuto a compilare il quadro RB (in quanto titolare del relativo reddito fondiario) il soggetto titolare di usufrutto o altro diritto reale sul fabbricato.

Anche in questo caso, appare chiaro come il soggetto comodatario, anche fa la veste del locatore non è tenuto a dichiarare il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’immobile, in quanto è totalmente a carico del comodante.

Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. Questo ai sensi dell’articolo 3 del D.Lgs n. 23/2011.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica. Soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

LOCAZIONE DI IMMOBILE IN COMODATO ATTRAVERSO LE LOCAZIONI TURISTICHE

Uno dei casi più frequenti, tra le domande che ci vengono poste, riguarda la possibilità di stipulare contratti di locazione aventi finalità turistiche, inferiori a 30 giorni, su un immobile in comodato.

Ebbene, anche in questo caso è necessario chiedersi chi sia il soggetto tenuto alla dichiarazione di questo reddito.

La domanda che solitamente ci si pone è se i canoni di locazione debbano essere imputati in capo al comodatario.

Eccezione alla regola generale per le locazioni turistiche

Il D.L. n. 50/2017 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica.

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.

Fattispecie che viceversa risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato.

Allo stesso modo, il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione.

Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86.

Ratio della normativa

Stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, le quali non necessariamente sono concluse da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene è stata offerta questa deroga alla disciplina.

Deroga che consente al comodatario dell’immobile di tassare in capo a lui i redditi derivanti dalla locazione turistica.

Questo non è un obbligo, bensì una facoltà concessa dal legislatore. Esso, infatti è voluto venire incontro a quanti utilizzino queste forme contrattuali per la messa a reddito dell’immobile.

L’utilizzo della locazione breve turistica, quindi, ha spinto il legislatore verso una modifica strutturale della normativa.

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About Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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45 comments

  1. Può affittare sia lei se è titolare di un contratto di comodato, oppure sua madre. Dipende da quello che volete fare a chi intestare il reddito. Su questo soggetto poi graveranno le imposte. Se vuole ne parliamo meglio in privato.

     
  2. Alessandra maggio 23, 2017 at 23:01
    Il mio compagno ha un piccolo appartamento che mi ha affidato perché lo affitti per brevi periodi ai turisti. Tutte le pratiche burocratiche (comune, questura e regione) le ho fatte io a nome mio, e quindi anche il contratto e le ricevute di pagamento saranno col mio nome. Pensavamo di fare tra di noi un contratto di comodato d’uso gratuito e quindi le tasse le dovrà comunque pagare lui. Ma in pratica quali documenti deve fornire il comodante (il mio compagno) in sede di dichiarazione dei redditi, se le ricevute sono a mio nome? Viceversa, nonostante risultino dei pagamenti fatti a me, io posso non dichiarare nulla? Grazie.

    Fiscomania maggio 24, 2017 at 7:36
    Il soggetto che deve dichiarare è quello che ha il diritto reale sull’immobile, ovvero il suo compagno. Questo a prescindere da chi ha intestato i documenti. Per la sua dichiarazione dovrà portare contratti e pagamenti, anche se intestati a lei. Lei non avrà niente da dichiarare, almeno per questi redditi.

    MAH…. SE ABBIAMO APPENA LETTO L’ARTICOLO CHE IL COMODATARIO DICHIARA IL REDDITO PER LOCAZIONI BREVI DA LUI SOTTOSCRITTE

     
  3. La normativa nel frattempo è cambiata, e con essa anche l’articolo. Adesso ha facoltà di dichiarare il reddito il comodatario, al posto del comodante. Attenzione, è una facoltà e non un obbligo.

     
  4. Salve,
    il comodatario può svolgere attività di impresa turistica nell’immobile ricevuto comodato d’uso gratuito?
    Esempio: mio padre (comodante/proprietario) mi concede l’immobile in comodato d’uso gratuito, io apro una partita iva con il regime forfetario e svolgo attività ricettiva in forma imprenditoriale (casa vacanza e/o affittacamere). Quindi in sede di dichiarazione dei redditi (modello UNICO) io, in qualità di comodatario di tale immobile, dichiaro il reddito “forfettizzato” derivante dall’attività di impresa.
    é possibile?
    Grazie in anticipo per la vs cortese disponibilità.
    saluti

     
  5. Certamente, questo tipo di attività è possibile. Se vuole siamo a disposizione per offrirle in nostri servizi per l’avvio dell’attività.

     

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