Affittacamere: guida all’apertura e adempimenti

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L’attività di affittacamere è una attività turistico extralberghiera. Adempimenti amministrativi fiscali e contributivi per avviare un’attività di affittacamere in modo professionale e non professionale. Tutto quello che nessuno ti ha ancora detto su questa attività.

Mettere a reddito un immobile nella forma migliore non è affatto semplice. Questo è quanto dico  a tantissime persone che mi contattano per questo tipo di attività.

Mettere a reddito una seconda casa sfitta non è semplice, ma soprattutto non è facile scegliere la forma migliore per metterla a reddito. B&B, case vacanza e attività di affittacamere vanno per la maggiore. Tuttavia, ti assicuro che scegliere la via migliore non è semplice ed è soggettiva.

Per questo motivo non puoi fare a meno di un esperto che ti assista in una simulazione.

Detto questo, oggi voglio parlarti in maniera approfondita di come aprire al meglio un’attività di affittacamere nel tuo immobile.

In generale ti consiglio l’attività di affittacamere se vuoi mettere in affitto una camera o alcune camere del tuo immobile. L’affitto deve essere per alcuni giorni, o per periodi più lunghi. Consigliabile sarebbe avere un bagno a disposizione di ogni camera.

Se il tuo immobile ha questi requisiti, oppure, pensi di poterli realizzare a questo scopo l’articolo seguente è fatto a posta per te!

Ti spiegherò tutti gli adempimenti indispensabili per avviare al meglio la tua attività di affittacamere.

Affittacamere

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ATTIVITÀ DI AFFITTACAMERE: COS’È?

Il primo passo per avviare questo tipo di business immobiliare è capire cosa vuol dire avviare un’attività di affittacamere.

L’affittacamere è una struttura immobiliare extralberghiera composta da non più di dodici letti che fornisce alloggio a turisti o a chiunque ne abbia bisogno, in cambio, ovviamente, di un compenso in denaro

Più in dettaglio, la Legge n. 217/83 definisce l’attività di affittacamere come una:

Struttura composta da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari

Prima di proseguire, riteniamo utile precisare che i soggetti che effettuano attività di affittacamere e che oltre all’alloggio somministrano anche la colazione, possono assumere la specifica denominazione di Bed and Breakfast.

In sostanza ciò che differenza chi affitta camere da chi ha un B&B è il servizio di colazione.

Vediamo, a questo punto, in che modo può essere esercitata l’attività di affittacamere in Italia. In particolare ti indicherò in quali casi puoi avviare questa attività in modo non professionale, e quando invece occorre avviarla in modo professionale.

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ATTIVITÀ DI AFFITTACAMERE NON PROFESSIONALE

L’attività di affittacamere può essere svolta sia:

  • A livello professionale, con obbligo di aprire partita Iva;
  • A livello non professionale, ovvero in maniera del tutto occasionale.

L’attività di affittacamere è di tipo occasionale quando l’attività viene esercitata nell’abitazione ove è situata la residenza e il domicilio del soggetto che intende svolgere l’attività.

Quando si parla di attività occasionale il soggetto che la esercita è esonerato sia dall’iscrizione al Registro delle Imprese tenuto presso la Camera di Commercio provinciale, che dall’apertura della partita Iva.

L’unico adempimento da porre in essere è la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Si tratta di una comunicazione da presentare presso il Comune ove è ubicato l’immobile, nel quale si intende svolgere l’attività.

La SCIA è un documento da inviare per via telematica, attraverso apposite piattaforme web messe a disposizione dai vari Comuni. All’interno della stessa devono essere indicati i dati identificativi dell’immobile e la presenza dei requisiti igienico sanitari e architettonici dell’immobile. Nonché il possesso dei requisiti morali del soggetto che avvia l’attività.

La SCIA deve essere firmata digitalmente ed inviata al Comune prima dell’inizio dell’attività.

Non preoccuparti per predisporre questo adempimento ci sono dei professionisti che possono aiutarti o a cui puoi delegare la presentazione di questo documento.

ESEMPIO PRATICO DI AFFITTACAMERE NON PROFESSIONALE

Per capire meglio in quali casi puoi avviare l’attività in modo non professionale ti propongo due esempi.

Vediamo il primo.

Immaginiamo Marco che ha la propria residenza anagrafica nel Comune di Roma. Il suo appartamento è molto grande e quindi decide di metterlo a reddito, affittando due stanze che non sta occupando. In questo caso Marco può presentare nel suo Comune la SCIA per l’avvio dell’attività in modo non professionale.

Non ci sono altri requisiti o criteri da rispettare per avviare l’attività in modo non professionale. Tuttavia, questo tipo di attività potrebbero essere soggette ad obblighi di chiusura durante l’anno. Naturalmente se questo è previsto dalla Legge Regionale sul Turismo della tua Regione.

Vediamo adesso il secondo esempio.

Prendiamo a riferimento adesso la situazione di Andrea. Anche lui ha un immobile a Roma a disposizione, ma la sua residenza anagrafica è nel Comune di Milano, dove lavora. Anche Andrea decide di mettere a reddito il suo immobile di Roma. Tuttavia, rispetto a Marco, dovrà necessariamente avviare questa attività in modo professionale.

In questo caso, la residenza di Andrea non è nell’immobile romano, quindi l’attività dovrà essere esercitata professionalmente. Di seguito ti spiegherò come operare se devi aprire un’attività professionale.

AFFITTACAMERE NON PROFESSIONALE: LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Attività occasionale significa essenzialmente semplificare di molto tutti i tuoi adempimenti fiscali.

Da un punto di vista fiscale, l’attività di tipo occasionale dà luogo in ogni caso a proventi che dovrai dichiarare nella tua dichiarazione dei redditi. Dichiarazione che a seconda dei casi può essere il modello Redditi PF o il modello 730.

Questi redditi trovano collocazione nella categoria dei “redditi diversi“, di cui all’articolo 67, comma 1, lettera i), del DPR n. 917/86.

Più in dettaglio, tali redditi devono essere inseriti all’interno del quadro RL della dichiarazione, che accoglie, appunto i redditi di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86.

Al fine di poter certificare l’incasso dei proventi derivanti dal servizio di affittacamere, il soggetto che esercita l’attività può rilasciare apposita ricevuta non fiscale ai clienti.

La ricevuta è un documento che non assume valore ai fini fiscali, ma che si rende opportuno emettere per certificare gli incassi percepiti, e per dare quietanza di pagamento al cliente.

Emettere la ricevuta non è obbligatorio (a meno di richiesta esplicita del cliente), ma è consigliabile per tracciare tutti gli incassi ricevuti.

La ricevuta deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile.

Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da €. 2,00 quando l’incasso percepito supera la soglia di €. 77,47.

Per quanto riguarda l’Iva i compensi derivanti da attività non professionale sono fuori dal campo di applicazione dell’Iva.

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ATTIVITÀ DI AFFITTACAMERE PROFESSIONALE

Se non rientri tra i soggetti che possono avviare questa attività in modo non professionale non disperare.

Anzi per te si possono aprire possibilità interessanti. Primo perché non avrai mai obblighi di chiusura dell’attività durante l’anno. Secondo, potrai scegliere tra i regimi fiscali quello che meglio si confà alle tue caratteristiche personali. L’obiettivo è quello di garantirti il miglior risparmio fiscale possibile.

Vediamo la situazione con maggiore dettaglio, per capire quando sei tenuto ad operare professionalmente.

In particolare l’attività imprenditoriale deve essere avviata quando, alternativamente:

  • Intendi affittare appartamenti di proprietà, che superano il limite di 6 camere in più di due appartamenti, oppure
  • Intendi affittare camere in un immobile ove non risiedi anagraficamente.

Se ti trovi in una di queste due fattispecie devi operare professionalmente in modo obbligatorio.

APERTURA DELLA PARTITA PER AVVIO DI UN’AFFITTACAMERE PROFESSIONALE

Il primo adempimento che devi effettuare per avviare un’affittacamere professionale è aprire partita Iva.

Anche in questo caso non preoccuparti, se vorrai potrai affidarti a noi, per tutti gli adempimenti che riguardano l’apertura della tua attività.

L’apertura della partita Iva deve essere effettuata entro 30 giorni dall’inizio della tua attività. Contemporaneamente dovrai effettuare le apposite comunicazioni in Camera di Commercio, e dovrai provvedere al pagamento dei diritti annuali.

Se avvierai un’attività in forma individuale il pagamento dovuto alla camera di commercio è di meno di cento euro annue.

Come per l’attività di affittacamere non imprenditoriale, anche in questo caso si rende necessaria l’Autorizzazione di inizio attività (SCIA).

E’ la comunicazione da presentare allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del tuo Comune. La presentazione avviene con le stesse modalità viste in precedenza.

Tieni presente che si renderanno necessarie autorizzazioni e autocertificazioni da firmare, oltre al consueto pagamento di diritti e oneri comunali. In generale si tratterà di spendere qualche centinaia di euro.

CODICE ATECO AFFITTACAMERE

Per quanto riguarda l’attività degli affittacamere, il codice ATECO da utilizzare per l’apertura della partita Iva è il seguente:

[highlight color=”yellow”]55.23.50  – “Attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanza”[/highlight]

Questo, in pratica è il codice che contraddistingue in modo univoco l’attività di affittacamere ed è il codice che dovrà essere presente anche nel modello di apertura della partita Iva.

ULTERIORI COMUNICAZIONI OBBLIGATORIE PER AFFITTACAMERE

Successivamente, è necessario avviare le pratiche per la classificazione della struttura e il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza.

La comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza è obbligatoria per tutti i contratti di affitto della camera inferiore ai 30 giorni. Nella comunicazione dovrai indicare tutti i dati anagrafici dei clienti che hanno soggiornato nella tua struttura. Il termine per effettuare questo tipo di comunicazione è di 48 ore da quando gli ospiti sono arrivati nella tua struttura.

Al contrario per i contratti di affitto delle camere superiori a 30 giorni l’obbligo di comunicazione è sostituito dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

PORTALE ALLOGGIATI-WEB PER LA COMUNICAZIONE DI PUBBLICA SICUREZZA

Per effettuare la comunicazione è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato Alloggiati-Web per comunicare i nominativi degli ospiti.

Devono essere comunicati sia gli ospiti residenti in Paesi UE che Extra-UE, così come previsto dalla Legge n. 191/78.

Per iscriversi al portale è necessario recarsi presso la Questura competente territorialmente per chiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze.

Accedendo al sito della polizia di stato dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura.

Dal portale è possibile scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura.

Successivamente verrà inserito nel database della Questura l’immobile e verranno inviate le credenziali di accesso al portale.

Dopo aver installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, sarà possibile comunicare le presenze direttamente on-line.

Non preoccuparti, il sito Alloggiati-Web mette a disposizione numerose guide per gli utenti.




FATTURAZIONE E DISCIPLINA IVA

Arrivato a questo punto devi conoscere anche le modalità di fatturazione dei compensi.

Ogni volta che si conclude un servizio, ovvero al momento del check-out degli ospiti sarà tuo compito fatturare l’operazione.

L’attività di affittacamere professionale, infatti, costituisce un’attività di impresa.

Per questo motivo i compensi percepiti devono essere fatturati. Il compenso percepito è assoggettato ad Iva, con aliquota ridotta del 10%.

Questo cosa vuol dire?

In pratica se il prezzo di una tua camera a notte è di € 100,00, questo significa che  € 90,01 sono il compenso effettivo, e che € 9,09 è l’Iva. Iva che dovrai versare trimestralmente o mensilmente all’Erario.

Oltre all’applicazione normativa Iva, i redditi percepiti sono soggetti alla normativa sul reddito di impresa contenuta nel DPR n. 917/86.

In alcuni casi,  se ne detieni i requisiti puoi beneficiare di un regime fiscale molto vantaggioso. Si tratta del Regime Forfettario.

E’ un regime fiscale che non prevede l’applicazione dell’Iva e che semplifica di molto i tuoi adempimenti contabili. Ti consiglio di valutare attentamente con il tuo consulente la possibilità che tu possa operare con questo regime fiscale.

Intanto ti lascio il link ad un articolo ove potrai approfondire questo regime fiscale: “Regime forfettario: requisiti di accesso“.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE PER GLI AFFITTACAMERE

L’attività di affittacamere riguarda prevalentemente locazioni della durata abbastanza breve probabilmente inferiore ai 30 giorni.

Questo significa che dovrai far firmare ad ogni ospite un contratto di locazione. L’obbligo di far firmare un contratto è di tipo civilistico e ti consiglio di non evitare questo adempimento.

La presenza di un contratto di locazione, infatti, sarà l’unico documento che potrà tutelarti nel caso in cui ci siano problematiche con l’ospite. Non sono rari i casi di ospiti che si trattengono oltre il dovuto o che effettuano danni nell’alloggio.

In questi caso il contratto di locazione è lo strumento più adatto per difendersi, eventualmente anche per vie legali.

Il contratto di locazione deve essere redatto per iscritto e fatto firmare al cliente prima di entrare nei locali. Nello stesso momento potrai anche raccogliere i documenti degli ospiti per la comunicazione di pubblica sicurezza.

AFFITTACAMERE E SOMMINISTRAZIONE DI ALIMENTI E BEVANDE

Le camere che offrirai agli ospiti possono essere sia ammobiliate che non. Inoltre è facoltà del gestore concedere anche ulteriori servizi come:

  • Il classico servizio di pulizia della stanza;
  • Il servizio di lavanderia;
  • La prima colazione etc.

La somministrazione di alimenti o bevande fa scattare l’obbligo alla richiesta di autorizzazione presso la ASL di competenza del comune ove è situata lo stabile.

L’autorizzazione della ASL competente dovrà giungere entro 60 giorni. Previa verifica dei presupposti all’esercizio dell’attività di affitta camere e voi potrete iniziare a ricevere ospiti.

Ti consiglio di non sottovalutare questo adempimento perché le sanzioni sono importanti.

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GLI ALLOGGI E I REQUISITI

I locali destinati all’esercizio di affittacamere devono possedere idonei requisiti edilizi previsti per le case i civile abitazione.

Gli appartamenti utilizzati devono essere dotati di un servizio igienico sanitario, completo di wc con lavabo, vasca da bagno o comprese le persone appartenenti al nucleo familiare e conviventi.

Per le camere da letto, l’arredamento minimo deve essere costituito da letto, sedia o sgabello per persona, armadio, cestino rifiuti ed un tavolo.

Negli affittacamere devono essere assicurati i seguenti servizi minimi compresi nel prezzo:

  1. Pulizia giornaliera dei locali;
  2. Cambio della biancheria ad ogni cambio cliente e almeno una volta alla settimana;
  3. Fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
  4. Addetto sempre reperibile.

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COME VERIFICARE LA CONVENIENZA DI UN’ATTIVITÀ DI AFFITTACAMERE

La maggior parte delle persone che vogliono avviare un’attività di affittacamere si chiede se l’operazione sia per lui fattibile o meno.

La risposta a questa domanda è fondamentale, in quanto avviare un’attività senza avere idea dei probabili guadagni che si andranno a realizzare significa fare un vero e proprio salto nel buio.

Per evitare di fare un passo troppo grande è sempre opportuno realizzare un business plan legato all’avvio di un’attività commerciale.

In questo caso il business plan da realizzare andrà a prevedere l’andamento dei primi anni di attività per verificare la sostenibilità dei costi fissi e variabili da sostenere.

L’obiettivo è quello di andare a stimare i ricavi che si prevede di realizzare nell’anno e i costi che si dovranno sostenere.

Solo avendo ben chiaro questi aspetti si potrà verificare la fattibilità economica e finanziaria dell’operazione.




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ATTIVITÀ DI AFFITTACAMERE: CONCLUSIONI

Se vuoi approfondire l’attività di affittacamere ti consiglio di approfondire ancora di più l’argomento. Essere a conoscenza di quante più informazioni possibili ti sarà di aiuto per capire come avviare al meglio la tua attività.

Per questo motivo posso consigliarti un libro che per me è stato davvero importante, e dove ho trovato informazioni davvero interessanti sull’argomento. Puoi trovarlo leggermente tecnico, ma ti assicuro che troverai tutte le info di cui hai bisogno.

Te lo segnalo di seguito, magari potrebbe essere di aiuto anche a te!

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APRIRE UN’ATTIVITÀ di AFFITTACAMERE: CONSULENZA

affittacamereHo realizzato questa guida sull’avvio di un’attività di affittacamere in quanto oggi questa scelta è davvero molto gettonata.

Tantissime persone che hanno un immobile da mettere a reddito scelgono questa modalità di gestione.

Operare con un affittacamere ti permette una certa facilità di gestione, in quanto l’immobile frazionato in più camere può permetterti di gestire più prenotazioni contemporaneamente.

Naturalmente la scelta per la forma di attività migliore non può mai essere unica. Occorre sempre una valutazione personalizzata.

Per questo motivo se vuoi avviare un’attività di affittacamere e vuoi avere maggiori informazioni sulla effettiva fattibilità dell’operazione, contattami!

Oppure, se hai un’attività già avviata e cerchi l’assistenza di un dottore commercialista abilitato esperto in questo settore, ricorda che il mio studio è a tua disposizione. Riceverai un preventivo personalizzato e ti spiegheremo in che modo potremo aiutarti.

Non aspettare! Compila il form di contatto seguente.

Ti risponderemo nel più breve tempo e potrai contare sull’assistenza di un professionista preparato.

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https://www.fiscomania.com/2014/07/come-sfruttare-le-locazioni-turistiche-per-affitti-stagionali/

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https://www.fiscomania.com/2016/07/prestazioni-di-servizi-iva-estero/

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202 COMMENTS

  1. Salve Pasquale, può effettuare locazioni turistiche, oppure esercitare come affittacamere non professionale, ma si deve verificare la possibilità con il suo Comune per vedere quali regolamentazioni prevede.

     
  2. Grazie per essersi interessato a me,cosa dovrei andare a chiedere quindi al comune?cosi arrivo preparato e Sà che ufficio si occupa di questo?dal suo sito ho capito che per aprire come affittacamere non professionale si deve avere come unico requisito la residenza in tale immobile…cosa che io non ho perché è un monolocale non molto lontano dal l’abitazione in cui ho la residenza comunque sempre nello stesso paese.sono intenzionato ad aprire se cortesemente mi da informazioni giuste potrei contattarla anche in privato se c’è ne bisogno.grazie e buon lavoro

     
  3. Salve Pasquale, l’ufficio del Comune è il SUAP Sportello Attività Produttive. Se non ha la residenza nell’immobile deve avviare l’attività in forma imprenditoriale, con Partita IVA. L’alternativa è fare locazione turistica. Se vuole ne possiamo parlare in dettaglio in consulenza, nel caso può contattarmi a questa email: info@fiscomania.com.

     
  4. Buongiorno da Angelo foschetti, chiedo:
    Posso avviare l’attività di affitta camere , in un immobile di mia moglie, in comunione dei beni, che ha ricevuto in eredità , per cui risulta essere seconda abitazione e non si ha la residenza,
    IN REGIME FORFETTARIO ?
    grazie.

     
  5. Salve grazie per le informazioni. Tuttavia non è chiaro se per aprire una licenza di affittacamere imprenditoriale è possibile fare un contratto di affitto 4+4 o 6+6 dove il proprietario dell’appartamento paga cedolare secca? (La nuova manovra di bilancio ha introdotto la Cedolare secca sugli affitti di locali commerciali, negozi e uffici).
    Grazie mille per i chiarimenti

     
  6. Salve Angela, la cedolare secca sugli affitti commerciali, non riguarda gli immobili abitativi. Il proprietario di casa che affitta ad un affittacamere professionale non può applicare la cedolare secca.

     
  7. Buongiorno,
    avviando un attività di affittacamere professionale con partita iva, é possibile offrire ulteriori servizi quali ad esempio navetta aeroportuale o attività sportive ed escursionistiche e pubblicizzarsi tramite foto su booking o nel proprio sito web?

     
  8. Salve sono lavoratore dipendente a tempo pieno, sto per aprie attività di affittacamere. è prevista l’ulteriore iscrizione all’INPS, o sono esonerato visto che già pago tanto?
    GRAZIE

     
  9. Buona Sera Federico. Complimenti per la pagina.
    Io sono Italiano ma Residente negli USA dove ho una societa’ che gestisce immobili , ho aquistato una Villa in italia dove vorrei fare un affittacamere.
    1. Ho la possibilita’ di farlo senza aprire una partita IVA qui in italia ? ( nella nuova villa avro’solo il domicilio )
    2. Nella domanda al comune mi chiederenno anche a. certificazione elettrica ? b. energetica ?

     
  10. Salve Robert, se l’immobile italiano è detenuto dall’azienda sicuramente è attività di impresa. Mentre, se l’immobile è acquistato personalmente non occorre operare con partita IVA a meno che la Regione in questione non lo preveda. Nella SCIA è quasi sempre necessario inserire tutte le certificazioni del caso.

     
  11. Salve Federico.
    L’immobile aquistato in Italia, e’ stato aquistato personalmente come prima casa e dove abito io ogni volta che vengo in italia , praticamente 6 mesi all’anno, e vorrei sfruttare questo periodo per affittacamere.
    Per cui anche se ho la residenza fiscale negli USA e solo il domicio nel comune italiano posso NON operare con partita iva ?

     
  12. Buongiorno Federico, vorremmo iniziare l’attività di affittacamere non professionale in Toscana. I punti “critici” della questione riguardano il portale star della Regione, che sembra non tarato per gli affittacamere non prof. Si richiede infatti il codice ateco, necessario invece per gli affittacamere professionali. Inoltre non si capisce bene cosa si intenda per somministrazione di alimenti e bevande: lasciare delle merendine confezionate e la possibilità di farsi un caffè alla macchinetta (no moka) è lecito oppure no?
    Inoltre ci si potrà poi avvelere della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi?
    Grazie e un saluto

     
  13. Salve Francesco, la somministrazione di alimenti e bevande è incompatibile con un’attività non professionale e poi con un affittacamere. Cosa diversa è il distributore di alimenti. Per la cedolare secca, bisogna rispettarne i requisiti, è tutto da valutare in base a come volete gestire l’attività. Si può fare tutto o meno, ma l’importante è capire bene il modello di business che volete utilizzare.

     
  14. Gentile Dott. Migliorini,
    vivo in un appartamento in Genova, di cui sono proprietaria e vorrei esercitare attività di affittacamere, svolgendo attività non imprenditoriale.
    Mi è consentito affittare anche altre due stanze in un appartamento, sempre di mia proprietà, in un Comune limitrofo?
    Posso applicare il regime di cedolare secca?
    La ringrazio per la Sua risposta.

     
  15. Buona sera,
    Volevo sapere se è possibile avviare un affittacamere nella mia casa ( dove abito ) per un breve periodo di tempo ( max 1 mese)..Oltre all’obbligo di versare una tassa di soggiorno ( ho chiesto in comune) e fare denuncia alla polizia , a livello fiscale, gli incassi che prendo sono esentati da tasse ???

     
  16. Salve Alberto, l’affittacamere non professionale può essere svolto soltanto nell’abitazione ove si risiede rispettando i requisiti previsti dalle varie normative, fiscali ed amministrative. I compensi devono comunque essere dichiarati nella sua dichiarazione dei redditi in relazione all’anno di percepimento.

     
  17. L’attività di affittacamere non professionale riguarda soltanto l’immobile ove si è stabilita la propria residenza anagrafica. Se si gestiscono anche altri immobili l’attività diventa imprenditoriale. In caso di attività non imprenditoriale, i compensi percepiti possono essere assoggettati anche a cedolare secca. Se desidera approfondire sono a disposizione per una consulenza.

     

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