Conferimento di immobili in società: le imposte indirette

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Conferimento di immobili in società: quali le imposte indirette da versa? Quando può essere conveniente effettuare il conferimento di beni immobili in una SRL immobiliare? Le risposte a questi quesiti in questa guida.

Quando si detengono beni immobili diventa importante capire se sia più opportuno gestirli in modo personale, oppure se effettuare un conferimento in società.

Gestire beni immobili attraverso la costituzione di una SRL immobiliare può essere un’operazione molto costosa economicamente.

Come vedrai le imposte indirette per un conferimento immobiliare sono rilevanti. Accanto a questo aspetto, tuttavia, si deve rilevare una maggiore tutela per il proprietario di questi beni.

Tutela del patrimonio conseguente alla separazione del proprietario dai beni immobili la cui proprietà sarà mediata dalla partecipazione nella società.

In questo modo, infatti, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL.

Accanto a questo aspetto come non segnalare anche i vantaggi legati al futuro passaggio generazionale. Attraverso una SRL sarà sufficiente una cessione di quote (da effettuare anche senza notaio).

Per questi motivi può essere conveniente operare con una SRL immobiliare. Per questo in questa guida troverai le modalità di tassazione indiretta del conferimento di beni immobili.


Conferimento di immobili in società: imposta di registro

L’aspetto principale quando si decide di effettuare un conferimento è quello legato alle imposte che gravano sul soggetto conferente.

In particolare mi riferisco all’imposta di registro, che in questi casi è di importo proporzionale.

Come previsto dagli articoli 50 e 51 del DPR n 131/86 in caso di costituzione o aumento di capitale mediante conferimento di immobili, l’imposta di registro è proporzionale.

Tale imposta si calcola applicando l’aliquota specifica per la tipologia di immobile.

Aliquota che si applica alla base imponibile dell’imposta, che si ottiene dalla seguente formula:

(valore dei beni conferiti – passività ed oneri accollati – spese ed oneri inerenti alla costituzione)

Il valore è quello venale in comune commercio (risultante da perizia giurata di stima).

Le passività ed oneri sono quelli effettivamente accollate dalla società e relativi agli immobili conferiti. Mentre spese ed oneri inerenti alla costituzione sono così forfetariamente determinati:

  • 2% del valore dichiarato fino a € 103.291,38;
  • 1% per la parte eccedente € 103.291,38 e fino ad € 516.456,90.

Esempio numerico di conferimento e imposta di registro

Costituzione con conferimento di beni e diritti fra cui immobili soggetti ad aliquota proporzionale del valore complessivo, al netto degli oneri accollati, di € 1.000.000.

Gli oneri inerenti alla costituzione, deducibili dal valore complessivo, sono pari a:

(103.291,38 x 2%) + ((516.456,90 – 103.291,38) x 1%) = 2.065,83 + 4.131,65 = 6.197,48.

La base imponibile è pari a 1.000.000 – 6.197,48 = 993.802,52

Tuttavia, ai fini delle imposte ipocatastali, quando dovute in misura proporzionale, la base imponibile è costituita dal valore del singolo immobile in sé considerato.

Questo senza tener conto delle passività relative all’azienda in cui è compreso o dei pesi di carattere personale che non attengono al bene (nella determinazione non rientrano quindi i mutui garantiti da ipoteca gravante sull’immobile trasferito, accollati al cessionario o alla conferitaria).

La proprietà e i diritti reali sugli immobili si intendono conferiti alla data dell’atto che comporta il loro trasferimento o la loro costituzione.

Aliquote dell’imposta di registro per il conferimento di immobili

Nella tabella seguente si riportano le aliquote applicabili in base alla natura dell’immobile conferito e del soggetto conferente (soggetto IVA o meno).

Immobile conferitoConferenteIVAReg.IpoCat
fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione senza radicale trasformazione (1)privato4%2%1%
soggetto IVAimponibile o esente2003%1%
aree destinate ad essere utilizzate per la costruzione dei fabbricati di cui al punto precedente o come loro pertinenze, sempreché i fabbricati siano ultimati entro cinque anni dal conferimento e presentino le indicate caratteristicheprivato4%2%1%
soggetto IVAimponibile200200200
fabbricato non ultimatoprivato9% (2)5050
soggetto IVAimponibile200200200
terreno agricolo e relative pertinenze (3)privato15% (2)5050
soggetto IVAfuori campo15% (2)5050
terreno non edificabile e non agricoloprivato9% (2)5050
soggetto IVAfuori campo9% (2)5050
terreno edificabileprivato9% (2)5050
soggetto IVAimponibile200200200
fabbricato ad uso abitativo e relative pertinenzeprivato9% (2)5050
soggetto IVAimponibile200200200
esente9% (2)5050
fabbricato sito all’esteroprivato9% (2)
soggetto IVAfuori campo9% (2)

(1) Si considerano tali gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D ed E e la categoria A/10.
(2) L’imposta di registro non può essere inferiore a € 1.000 e spetta l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie, secondo quanto previsto per gli atti di cessione.
(3) Se beneficiaria è società di coltivazione diretta, può valutarsi l’applicazione dell’agevolazione per la piccola proprietà contadina.

Perché pensare ad un conferimento immobiliare?

Considerati gli importi dell’imposta di registro dovuta per un conferimento immobiliare, perché dovrebbe comunque essere conveniente seguire questa strada?

Come visto prima, sicuramente per una maggiore tutela del proprio patrimonio immobiliare dalle aggressioni di terzi. Il conferimento immobiliare consente di utilizzare uno schermo, la SRL tra l’immobile e il proprietario.

Per questo motivo utilizzare una SRL può aiutare sicuramente il proprietario ad avere una maggiore tutela.

Il secondo aspetto è sicuramente legato al reddito, ottenendo una separazione tra il reddito immobiliare e gli altri redditi percepiti dal contribuente.

Infine, si deve pensare ad una SRL immobiliare anche per sfruttare i vantaggi legati al passaggio generazionale. In questo modo, infatti, si evita l’imposta sulle donazioni o di successione.

Imposta che per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milioni di euro nel rispetto delle condizioni previste dalla legge (controllo della società – con una partecipazione superiore al 50% – per un periodo di almeno 5 anni da parte del donatario o erede e continuazione dell’attività d’impresa sotto forma societaria).

Conferimento di immobili in società: consulenza

In questo articolo ho cercato di spiegarti quale sia l’imposizione indiretta legata al conferimento di immobili in società. Questo tipo di conferimento è sicuramente costoso, tuttavia, porta con se una serie di vantaggi non trascurabili.

Mi riferisco alla possibilità di avere una tassazione proporzionale, alla tutela del patrimonio, e ad una più facile gestione del passaggio generazionale.

Per questo motivo se devi tutelare il tuo patrimonio, il conferimento di beni immobili in società può essere un’opzione da valutare (assieme ad altre alternative, ovviamente).

Se devi effettuare una operazione di conferimento di beni immobili, ti consiglio di affidarti ad un dottore commercialista preparato.

Se vuoi puoi contattarci per avere un riscontro sulla tua situazione per ottenere una consulenza personalizzata.

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