Pignoramento della Prima Casa: le casistiche

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La Prima Casa può essere soggetta a pignoramento? Quando un debito non pagato può portare alla perdita della Prima Casa attraverso il Pignoramento? E’ sempre efficace la costituzione di un Fondo Patrimoniale per evitare il Pignoramento?

Soltanto in alcune condizioni, e per i debiti Erariali è possibile evitare il Pignoramento dell’unica casa di residenza del debitore.

Il pignoramento è una procedura esecutiva, a cui solitamente segue l’espropriazione forzata.

Una delle preoccupazioni di chi si trova in situazioni di difficoltà finanziaria è capire se la propria abitazione può essere soggetta a Pignoramento e successivamente ad espropriazione forzata.

Quello che devi sapere è che solo in alcuni casi un debito non pagato può portare alla perdita della Prima Casa attraverso il pignoramento.

In questo articolo voglio parlare proprio questo argomento per dissipare i tuoi dubbi su questo aspetto e capire quali soggetti sono legittimati a procedere al pignoramento dell’immobile del debitore.

Inoltre, ti spiegherò quando può essere emessa ipoteca sull’immobile del debitore.


Pignoramento della Prima Casa: quando può avvenire?

Le fattispecie legate al pignoramento di un immobile cambiano in relazione alla tipologia del creditore ed alle diverse condizioni che si possono riscontrare.

Il pignoramento è il primo atto con il quale si avvia la procedura di espropriazione forzata dell’immobile.

La funzione del pignoramento è vincolare un bene del debitore per il soddisfacimento di un diritto di credito vantato da uno o più creditori.

Oggetto di pignoramento possono essere beni mobili, ed immobili, ma anche lo stipendio o la pensione.

L’obiettivo di questo articolo è capire in quali casi possa essere pignorata la Prima Casa, ed eventualmente da chi.

La Legge n 69/2013 ha introdotto il divieto pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore. Questo, tuttavia, solo nell’eventualità che il soggetto creditore sia l’Agenzia delle Entrate Riscossione.

In pratica, la legge impone il divieto di pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore a condizione che in esso vi risieda anagraficamente e che l’immobile non sia qualificabile come di lusso (categorie catastali A1 A8 e A9).

Il divieto di pignoramento della Prima Casa è valido solo per debiti tributari e per sanzioni amministrative. In tutti gli altri casi il creditore ha diritto di chiedere il pignoramento della Prima Casa ed avviare l’esecuzione forzata.

Per evitare il pignoramento della Prima Casa è necessario che ci siano determinati requisti, ovvero:

  • Deve trattarsi dell’unico immobile di proprietà del creditore;
  • Deve trattarsi dell’immobile dove il creditore risiede anagraficamente;
  • Infine, deve trattarsi di un immobile non qualificabile come bene di lusso.

Divieto di pignoramento relativo in caso di altra proprietà immobiliare

Il divieto di pignoramento dell’immobile, però, non è un divieto assoluto.

Infatti, in alcuni casi è consentita sia l’ipoteca che il pignoramento.

La Legge n 69/13, infatti, non ha posto il divieto di pignoramento sulla prima casa di proprietà, bensì sull’unica.

Quindi è al riparo dal pignoramento attuato dall’Erario solo il debitore proprietario di un unico immobile.

Ad esempio, nel caso in cui il debitore possieda un secondo immobile (o ne possieda anche solamente una piccola quota), il Agenzia Riscossione può rifarsi su questo secondo immobile. Se questo non dovesse essere sufficiente a coprire il credito vantato, allora può essere intaccata anche la Prima Casa.

Tuttavia, qualora il valore di tutti gli immobili di proprietà del debitore sia inferiore a € 120.000 la Prima Casa non può essere comunque pignorata. Vedasi l’articolo 76, comma 2, DPR n 602/73, modificato dal DL n 50/17.

Inoltre, affinché l’immobile sia al riparo dal pignoramento è necessario che il debitore oltre ad esserne proprietario ne sia anche residente.

Sono in ogni caso pignorabili gli immobili di lusso (categoria catastale A1 A8 o A9) e quelli non accatastati come abitazione civile.


Impignorabilità della Prima Casa: la norma

La Legge n 69/13 ha modificato l’articolo 76, comma 1, del DPR n 602/73, rubricato “Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito“.

Tale articolo recita:

Ferma la facoltà’ di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione: a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente

Articolo 76, comma 1, DPR n 602/73

Una cosa importante da chiarire, in presenza dei requisiti non può essere pignorato l’unico immobile (non di lusso) di residenza del debitore. Questo immobile, può essere pignorato in mancanza di uno dei requisiti solo per debiti superiori a € 120.000.

Mentre, per i fabbricati non abitativi, questi possono essere sempre soggetti a Pignoramento.

Chi, invece, può pignorare la Prima Casa?

La Prima Casa è pignorabile, invece, se i debiti contratti dal debitore sono verso soggetti privati. Come ad esempio la banca con cui il soggetto ha stipulato un mutuo. Oppure, un privato, un’azienda o magari altri componenti della Famiglia.

In tutti questi casi la Legge non prevede limiti, e quindi in caso di insolvenza del debitore non è prevista alcuna forma di tutela. Nemmeno per quanto riguarda la Prima Casa.

Adesso che hai capito come stanno le cose avrai capito il motivo per cui prima di arrivare al Pignoramento dell’immobile da parte del creditore è consigliabile prendere in considerazione l’ipotesi di vendere di propria iniziativa. In questo modo puoi saldare il debito dovuto con i soldi della vendita e gestire le residue disponibilità finanziarie.

Anche nel caso in cui i creditori siano familiari, controparti di processi che hanno vinto le cause o altri soggetti privati, per il debitore non esistono altre forme di tutela. Allo stesso modo di come avviene per le banche e le finanziarie.

Iscrizione dell’ipoteca sulla casa

Oltre al pignoramento, la legge italiana prevede che, in presenza di debiti complessivamente superiori a € 20.000, si possa iscrivere ipoteca sull’unico immobile di proprietà del debitore nel quale egli risieda anagraficamente.

L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore, che attribuisce un diritto di prelazione sul bene oggetto di ipoteca, volto a tutelarlo contro il pericolo d’insolvenza del debitore.

L’ipoteca viene costituita mediante l’iscrizione in un pubblico registro e si estende all’intero bene che ne è oggetto (l’immobile ipotecato rimane in godimento del proprietario che lo può usare liberamente).

In pratica, l’ipoteca può essere iscritta tutte le volte in cui il proprietario ha un debito e il creditore è in possesso di un titolo esecutivo. Come ad esempio un decreto ingiuntivo non opposto entro 40 giorni, una sentenza di condanna, una cambiale o un assegno, un contratto di mutuo o un altro atto pubblico sottoscritto davanti a un notaio che certifica un debito.

L’ipoteca consente di essere preferiti ad altri creditori (non privilegiati) nel caso in cui venga avviata una procedura espropriativa e di essere avvisati dell’inizio di una procedura giudiziale di espropriazione.

Così, ad esempio, in caso di debiti tributari, in caso di del debito da cartelle scadute per iscrizioni a ruolo supera l’importo di € 20.000, l’agente per la riscossione può procedere a ipotecare l’unica casa del contribuente debitore.

Per questo motivo, è prudente tenere sempre al di sotto di questa soglia la propria esposizione debitoria con l’Amministrazione Finanziaria.

Pignoramento della Prima Casa: conclusioni

Il Pignoramento della Prima Casa, come ho cercato di spiegarti è una procedura che può fermarsi solo di fronte all’unica abitazione (non di lusso) di residenza del debitore. Solo in presenza di debiti erariali.

In questo caso il Pignoramento può essere attivato per debiti superiori alla soglia di € 120.000.

In tutti gli altri casi il Pignoramento può essere effettuato dal creditore che potrà passare all’espropriazione forzata.

Per questo motivo devi fare attenzione, se ti trovi in una situazione di insolvenza, sia con debiti erariali o meno.

La cosa importante è cercare di attivarsi prima che gli effetti dell’insolvenza siano conclamati.

So già quello che stai pensando, è sufficiente costituire un Fondo Patrimoniale per evitare il Pignoramento della Prima Casa. Ebbene, non è così semplice.

Prima di tutto il Fondo Patrimoniale deve essere costituito prima che sia evidente l’insolvenza del debitore. Secondo, se il debito è contratto per esigenze della famiglia, nemmeno il Fondo Patrimoniale può salvarti dal Pignoramento.

Se desideri essere supportato o ricevere una consulenza in relazione alla tua situazione personale, contattami!

Qualora, invece, desideri approfondire questo argomento questi sono dei consigli di lettura che possono esserti utili.

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