Plusvalenza da cessione di immobili: Irpef o imposta sostitutiva?

 
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Come si determina la plusvalenza da cessione di immobili? Quando deve essere tassata la plusvalenza nella vendita di immobili? Come è tassata la plusvalenza immobiliare? La plusvalenza da cessione di immobili è tassata ai fini delle imposte dirette soltanto per operazioni speculative. Entro i 5 anni dall’acquisto. Tassazione ad IRPEF, oppure con imposta sostitutiva del 20%, direttamente in atto notarile.

Nel campo immobiliare la plusvalenza si determina quando un immobile acquistato ad un dato prezzo viene ceduto ad un prezzo superiore.

Il nostro sistema tributario prevede la tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili, soltanto a scopo speculativo.

In pratica la tassazione riguarda soltanto le plusvalenze derivanti da immobili ceduti entro cinque anni dall’acquisto (o dalla successione).

Soltanto in questi casi, infatti, viene considerata operazione speculativa, effettuata al solo scopo di arricchire il  soggetto cedente.

Voglio precisare subito che i soggetti che intendono effettuare la cessione di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività commerciale.

Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita Iva, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono,  da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale.

Non è il mio obiettivo addentrarmi nell’ambito imprenditoriale dell’attività.

Voglio però mostrarti cosa può succedere ad ognuno di noi, quando si trova nella situazione di dover vendere un’immobile acquistato (o ricevuto in successione), da poco tempo.

Questo se dalla cessione realizzando una plusvalenza da cessione di immobili.

Vediamo come puoi regolarizzare la tua posizione fiscale se hai realizzato una plusvalenza da cessione di immobili.

PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI: CHI DEVE TASSARLA?

La disciplina fiscale legata alla tassazione della plusvalenza dalla vendita di immobili è inclusa nella categoria reddituale dei “redditi diversi“.
Questo solo nel caso in cui i proventi in esame NON siano conseguiti:
  • Nell’esercizio di arti o professioni;
  • Nell’esercizio di impresa commerciale (attrazione al reddito d’impresa).
La norma in commento trova applicazione, dunque, nei confronti di:
  1. Persone fisiche;
  2. Enti non commerciali;
  3. Soggetti non residenti.

PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI: LA NORMATIVA

Da un punto di vista fiscale, la plusvalenza rappresenta il guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un immobile.

Essa si determina come differenza tra il valore dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita.

Per il soggetto che la realizza, la plusvalenza da cessione di immobili è soggetta a tassazione. Questo secondo quanto previsto dagli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR n. 917/86).

In particolare, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prescrive che sono soggette a tassazione:

le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante“.

In pratica, secondo la normativa fiscale, la plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo.

Per stabilire il fine speculativo il legislatore ha individuato alcuni parametri.

Quando si tassa la plusvalenza immobiliare?

Affinché si realizzi l’ipotesi di una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del DPR n. 917/86 è necessario che:
  • L’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
  • Gli immobili siano stati ceduti prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione. Obiettivo del legislatore è tassare l’intento speculativo;
  • Non siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

ESONERO DA TASSAZIONE DELLA PLUSVALENZA IMMOBILIARE

Ragionando al contrario, sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare).

Questo per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita.

In sostanza, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni.

Ad esclusione degli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI ACQUISITI PER DONAZIONE

Per effetto delle modifiche introdotte dal D.L. n. 223/2006 sono state ampliate le ipotesi di tassazione delle plusvalenze realizzate da persone fisiche.

In particolare quelle derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni.

Infatti, l’articolo 37 comma 38 del D.L. n. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86 eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione.

A seguito dell’intervento del Legislatore si è prodotta l’equiparazione del trattamento fiscale previsto:

  • nell’ipotesi in cui l’acquisizione sia avvenuta per donazione
  • a quello stabilito per le cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

La disposizione normativa prevede una sorta di trasparenza dell’atto di donazione per la determinazione del periodo quinquennale di detenzione.

In quanto, ai fini della tassazione o meno della plusvalenza (in caso di successiva cessione dell’immobile a titolo oneroso), il periodo di possesso rilevante deve tener conto (sommandoli) del periodo di possesso del donatario/cedente e del donante.

PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI COSTRUITI

Nel caso di immobili costruiti, per il computo del quinquennio utile per evitare la tassazione, è necessario individuare il momento iniziale del possesso.

L’Amministrazione Finanziaria con la R.M. 231/E/2008 ha precisato che in caso di fabbricati in costruzione, il decorso del periodo quinquennale agli effetti del citato articolo 67, decorra dal momento in cui l’immobile è stato realizzato.

Tale momento coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.

PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI IN CASO DI CESSIONE DELLA ABITAZIONE PRINCIPALE

La regola generazione di tassazione della plusvalenza da cessione di immobili prevede l’imposizione per le cessioni speculative. Ovvero cessioni avvenute nei cinque anni dalla costruzione o dall’acquisto.

Tuttavia, nel caso in cui si ceda la propria abitazione principale le cose cambiano.

Non deve essere assoggettato a tassazione la cessione del fabbricato in cui si risiede, anche nei primi cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.

Questo nel caso in cui l’abitazione, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale da parte del proprietario o dei suoi familiari.

La condizione deve essere rispettata per la “maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita”.

Ciò vuol dire che la condizione risulta rispettata quando, ad esempio, l’immobile risulta posseduto da tre anni ed è stata adibita ad abitazione principale per due anni (R.M. 213/E/2007).

DEFINIZIONE DI ABITAZIONE PRINCIPALE

In merito alla nozione di abitazione principale, ciò che rileva non è tento il profilo formale (annotazione nei registri dell’anagrafe del comune). Bensì, l’effettiva utilizzazione dell’immobile.

La destinazione dell’immobile ad abitazione principale, potrà essere dimostrata, a prescindere dall’iscrizione anagrafica, attraverso l’esibizione delle utenze, domiciliazione di c/c bancari, ecc..

COME SI DETERMINA LA PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI?

L’articolo 68 del DPR n. 917/86 specifica inoltre che la plusvalenza da cessione di immobili è costituita dalla:

differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente)

I costi inerenti possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile.

La decisione se includere o meno un costo, deve essere effettuata caso per caso.

Comunque, possiamo riassumere che, in caso di acquisto dell’immobile i costi inerenti possono essere:

  • Tutte le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
  • Le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’Iva);
  • Le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Per quanto riguarda, invece, i costi inerenti legati alla costruzione dell’immobile, possiamo dedurre le fattispecie di costo legate a:

  • Contratto di appalto;
  • Progettazione e a consulenze di vario genere;
  • Oneri comunali di urbanizzazione;
  • Incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Non vi sono dubbi sul fatto che comunque possono essere detratte le spese di acquisto (spese notarili, imposte pagate per l’acquisto, spese di mediazione).

Nonché le spese di costruzione, di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria effettuate sull’immobile stesso.

TASSAZIONE DELLA PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI: IRPEF O IMPOSTA SOSTITUTIVA?

Una volta determinata la plusvalenza da cessione di immobili, secondo la modalità appena vista, dobbiamo capire qual’è la modalità di tassazione più conveniente.

La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86).

Il contribuente può optare per due tipi tassazione.

TASSAZIONE ORDINARIA DELLA PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI

La plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF (redditi da lavoro dipendente, pensione, etc).

La plusvalenza deve essere tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF.

Questo a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23%.

In generale, quindi, maggiore è il tuo reddito imponibile IRPEF, minore è la convenienza per la scelta di questo tipo di tassazione per la tua plusvalenza.

Naturalmente a meno che tu non possa beneficiare in maniera rilevante di oneri deducibili e detraibili ai fini IRPEF.

TASSAZIONE SEPARATA DELLA PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI

Al momento della cessione, in sede di atto notarile, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

Questo tipo di tassazione è alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF indicata sopra.

In questo caso il Notaio effettuerà la funzione di sostituto d’imposta ed incasserà l’imposta sostitutiva per te per versarla all’Erario.

In questo caso la tassazione avviene su tutta la plusvalenza senza possibilità di riduzioni di valore.

CONVENIENZA DELLA TASSAZIONE SEPARATA

Quindi, come abbiamo visto, l’aliquota minima per la tassazione ad IRPEF della plusvalenza è del 23%.

Per questo motivo è sempre conveniente chiedere al notaio che stipula l’atto di vendita l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.

Infatti, in caso di cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte cedente resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta del 20% sostitutiva dell’imposta sul reddito.

Tale opzione rappresenta un duplice vantaggio per il contribuente, che oltre a conseguire l’applicazione dell’aliquotasecca” del 20%.

Questo in luogo dell’aliquota IRPEF normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi. Opzione meno vantaggiosa.

Il secondo vantaggio è la possibilità di essere esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni.

TASSAZIONE DELLA PLUSVALENZA DA CESSIONE DI IMMOBILI IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI

La plusvalenza da cessione di immobili, qualora venga tassata ai fini IRPEF, deve essere riportata in dichiarazione dei redditi.

Più precisamente nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello “Redditi PF“.

Nel modello 730 in corrispondenza del rigo D4 deve essere indicato in colonna 1, il codice “2“.

Mentre per chi presenta il modello “Redditi PF“, la plusvalenza trova spazio nel rigo RL6. Come differenza tra i corrispettivi percepiti (da inserire in colonna 1) e il corrispondente prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti (da inserire in colonna 2).

In questo modo la plusvalenza confluirà nel reddito complessivo Irpef del quadro RN scontando la tassazione ordinaria.

Non devono essere riportate in dichiarazione dei redditi le plusvalenze da cessione di immobili per le quali è stata esercitata l’opzione per la tassazione sostitutiva del 20% in sede di stipula dell’atto notarile.

DETRAZIONE IRPEF PER LA RISTRUTTURAZIONE

Quando il soggetto che ha venduto l’immobile ha effettuato precedentemente una ristrutturazione edilizia sullo stesso e si è avvalso dell detrazione valida ai fini IRPEF, ci si chiede se sia possibile o meno mantenerla anche dopo la cessione dello stesso immobile.

Ebbene, su questo tema la normativa prevede che in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’immobile, per il quale ci si è avvalsi della detrazione ai fini IRPEF per gli interventi di ristrutturazione, nelle quote annue di detrazione, non ancora utilizzate al momento del trasferimento, subentra la parte acquirente, il quale, pertanto potrà usufruire della detrazione non ancora utilizzata dal soggetto venditore (ricordiamo che la detrazione concessa deve essere spalmata in 10 quota di pari importo).

Tuttavia, le parti possono accordarsi nel senso di evitare tale subentro, con conseguente riserva a favore dell’alienante della detrazione non ancora utilizzata.

In mancanza di accordo tra le parti, formalizzato con apposita clausola da inserire nell’atto traslativo, la detrazione residua passa automaticamente all’acquirente.

TERMINI DI PRESCRIZIONE ED ACCERTAMENTO SULLE PLUSVALENZE IMMOBILIARI

Un aspetto importante riguarda poi i termini a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per accertare l’eventuale plusvalenza da cessione di immobili.

La plusvalenza rappresenta un reddito imponibile Irpef che, se non si è scelto la tassazione separata, deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi.

Per questo motivo, ai fini del calcolo dei termini di prescrizione dell’accertamento è necessario tenere in considerazione questi termini:

  • Entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione. In caso di corretta presentazione della dichiarazione dei redditi o Iva (in luogo del quarto anno) da parte del contribuente;
  • Entro il 31 dicembre del settimo anno successivo rispetto a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione. In caso di dichiarazione omessa o nulla (in luogo del quinto anno), da parte del contribuente.

Questo aspetto assume importante valenza, per valutare se un atto ricevuto è legittimo, oppure prescritto. In caso di dubbio, non esitate a contattarci per una consulenza fiscale online.

About Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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100 comments

  1. Se la tassazione scelta è quella ad Irpef, dal reddito imponibile saranno ordinariamente dedotti e detratti gli oneri sostenuti secondo la normativa, quindi anche spese mediche, etc.

     
  2. Buongiorno,

    Sono in procinto di rivendere un cespite acquistato due anni fa. Pensavo di pagare la tassazione fissa del 20% al rogito notarile. Il mio commercialista tuttavia mi comunica quanto segue:

    “se la tassazione è separata verrà trattenuto il 20% a titolo di acconto e lo Stato successivamente chiederà la differenza”

    Ero convinto che optare per la tassazione diretta al rogito (20%) non prevedesse alcuna richiesta d’integrazione da parte dell’erario.

    Sbaglio io?

    Grazie per l’attenzione

     
  3. Trattasi di imposta sostitutiva, quindi, sostituisce la tassazione Irpef. Non ci saranno integrazioni da fare.

     
  4. Grazie. Cambio commercialista 🙂

     
  5. Buongiorno, in caso di acqusizione di immobile tramite asta giudiziaria, ci può essere una differenza significativa tra passaggio della proprietà (data di firma del decreto di traferimento da parte del magistrato) ed acquisizione del possesso fisico dello stesso (sgombero da parte dell’ufficiale giudiziario). Poichè non è possibile in questo intertempo che l’immobile sia abitazione principale, il computo del periodo tra acquisto e cessione (art 67 TUIR) si fa partendo dal passaggio di proprietà o dal possesso fisico dell’immobile?
    Grazie.

     
  6. Il passaggio di proprietà immobiliare si ha dalla trascrizione nei registri in conservatoria. Indipendentemente da tutto il resto.

     
  7. Buonasera, mi ritrovo a vendere la casa prima dei cinque anni, per separazione. La casa é stata acquistata 2 anni fa e fin dall’ inizio è stata trasferita la residenza. Sarà venduta ad un prezzo maggiore di quello d’acquisto, quindi questo genera plusvalenza, ma è soggetta a tassazione?

     
  8. La plusvalenza sarà soggetta a tassazione, come indicato nell’articolo. Per maggiori info mi contatti in privato.

     
  9. salve… una domanda
    le spese per allaccio acqua e fogna possono rientrare tra le spese di ristrutturazione da detrarre poi per il calcolo della plusvalenza?

     
  10. Non sono spese che possono essere dedotte per il calcolo della plusvalenza.

     
  11. NEL 2017 LA NS. SOCIETA’ COMMERCIALE HA VENDUTO UN IMMOBILE DI PROPRIETA’ ACQUISTATO NEL 1996 AD UN’ALTRA SOCIETA’.
    ORA IL MIO COMMERCIALISTA MI DICE CHE C’E’ UNA PLUSVALENZA DI 40.000,00 (CORRISPETTIVO DI VENDITA – RESIDUO DA AMM.ARE) POSSIAMO TASSARE LA PLUSVALENZA IN 5 ANNI?

     
  12. Certamente è possibile visto che il bene è detenuto da oltre 5 anni.

     
  13. Buongiorno,
    devo vendere un’area edificabile, ricevuta per donazione nel 2017. Il prezzo di vendita è corrispondente a quello indicato nella donazione dello scorso anno. Questa vendita è soggetta a plusvalenza? Il notaio mi ha detto che ai fini della plusvalenza va considerato il valore di acquisto del 1978 da parte di mio padre. Mi sembra strano, ma c’è una norma di riferimento che possa chiarire questa situazione. Grazie

     
  14. Come trova scritto nell’articolo, nel suo caso non c’è plusvalenza tassabile.

     
  15. Buongiorno avrei bisogno di delucidazioni in merito alla seguente situazione:
    ad Aprile 2017, ho firmato un preliminare con il proprietario di un immobile con la clausola che sarei entrato in possesso dell’immobile ed avrei effettuato il rogito entro 3 anni dal preliminare.
    Sto versando una quota mensile al proprietario ed entro il terzo anno deciderò se acquistare l’immobile o cedere il preliminare.
    La domanda è:siccome ho effettuato delle spese di ristrutturazione (fatturate), posso detrarle dalla plusvalenza nel caso cedessi il preliminare? A quale tassazione è soggetta la plusvalenza in questo caso? Io non sono proprietario ma ho un preliminare registrato e firmato ed ho il diritto di possesso.

     
  16. Ho acquistato casa in cui non ho residenza, ho effettuato dei lavori di ristrutturazioni per circa 40.000 euro.Queste spese si possono sommare a quelle di acquisto per ridurre la plusvalenza?

     
  17. Le spese di ristrutturazione non possono essere dedotte dal calcolo della plusvalenza in quanto non sono spese che dovrebbero spettare a lei ma al proprietario dell’immobile, che è l’unico che ancora ha il diritto reale sull’immobile. Dovrebbe trovare un accordo con lui su questo aspetto.

     
  18. I lavori di ristrutturazione possono essere portati a riduzione della plsuvalenza.

     
  19. Mi ritrovo a rivendere un immobile acquistato a febbraio 2018 , la vendita sarà entro questo anno.il prezzo di vendita sarà superiore di 11000 euro al prezzo di acquisto. Ho intenzione di usare la tassazione separata in atto notarile .pagherò quindi 2200 euro di imposta? È corretto?

     
  20. Dalle informazioni che fornisce il calcolo della pluslvaenza è corretto.

     

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