Contratto di Locazione: Guida alla Registrazione

 
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Il Contratto di Locazione, della durata superiore a 30 giorni, relativo ad un immobile deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate. Contestualmente deve essere versata l’imposta di registro e di bollo, commisurate al valore della locazione. Non sono dovute imposte al momento della registrazione se si opta per l’applicazione della Cedolare Secca.

Il Contratto di Locazione relativo a beni immobili che abbia durata superiore a 30 giorni deve essere obbligatoriamente registrato.

La registrazione avviene presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.

Devono effettuare la registrazione il locatore (soggetto proprietario dell’immobile) o il locatario (soggetto affittuario).

Entrambi sono soggetti al versamento dell’imposta di registro. Questo a meno che nel contratto non si sia effettuata l’opzione per l’applicazione della Cedolare Secca.

Di seguito la  guida per la corretta registrazione dei contratti di locazione immobiliare.

Quì troverai le modalità per effettuare il versamento dell’imposta di registro, la disciplina Iva, e l’applicazione della cedolare secca.

Vediamo, quindi, passo passo come registrare un contratto di locazione abitativo.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILIARE

La registrazione del Contratto di Locazione deve avvenire entro i 30 giorni successivi alla sua decorrenza.

La decorrenza è il termine anteriore tra la data di stipula del contratto e l’inizio della locazione.

La registrazione può essere effettuata con una delle seguenti modalità.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN MODO CARTACEO

Con la modalità cartacea una delle parti del contratto deve recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

E’ necessario portare con se:

  • Due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti;
  • Il modello RLI debitamente compilato, il modello F24 Elide per il versamento dell’imposta di registro;
  • Le marche da bollo (€. 16 ogni 100 righe o 4 pagine del contratto);

Nel caso in cui il contratto venga registrato con Cedolare Secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare.

L’Agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE CON MODALITÀ TELEMATICA

Con la modalità telematica una delle due parti, direttamente oppure tramite un intermediario abilitato ai servizi Entratel o Fisconline, può effettuare la registrazione del contratto.

Tale registrazione avviene attraverso i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate utilizzando il softwareContratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, che deve essere scaricato dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate.

In alternativa è possibile utilizzare la modalità “web”, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software.

La modalità telematica di registrazione è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari.

Anche in questo caso dovrà essere effettuato telematicamente il versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. A meno che non si opti per l’applicazione della Cedolare Secca.

COMPILAZIONE E PRESENTAZIONE DEL MODELLO RLI PER LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Con il provvedimento n° 2970 del 10 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha approvato il  “modello RLI“, con le relative istruzioni di compilazione.

Il modello RLI deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili. Inoltre, per effettuare gli adempimenti fiscali connessi (proroghe/risoluzioni/integrazioni).

Il modello RLI deve essere utilizzato per:

  • Richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • Richiedere la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • Comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
  • L’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
  • Le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

In relazione ai suddetti adempimenti, modello RLI ha sostituito il modello 69.

Il modello 69, pertanto, rimane in uso per tutti gli adempi­menti concernenti contratti diversi da quelli di locazione (come il comodato) o affitto di beni immobili.

TERMINI PER LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Per quanto concerne i termini di registrazione dei , si ricorda che il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni decorrenti:

  • In generale, dalla data della stipula del contratto;
  • Ove il contratto preveda una decorrenza anteriore alla stipula, entro 30 giorni dalla data di de­cor­­renza.

PROCEDURA DI REGISTRAZIONE SEMPLIFICATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

In generale, la richiesta di registrazione redatta mediante il modello RLI implica l’allegazione di co­pia del contratto di locazione.

Tuttavia, la presentazione può avvenire in forma “semplificata“, sen­za bisogno di allegare copia del testo contrattuale.

Questo può avvenire in presenza delle seguenti condizioni:

  • Un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
  • Una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
  • Tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
  • Il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
  • Il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

CONTRATTO DI LOCAZIONE: DISCIPLINA IVA

Da un punto di vista delle imposte indirette la locazione di fabbricati da parte di soggetti passivi Iva, prevede un regime naturale di esenzione.

Questo è previsto ai sensi dell’articolo 10 del DPR n. 633/72, sia per i fabbricati abitativi, che per quelli strumentali. Per questi ultimi è possibile, su opzione passare al regime di imponibilità Iva dei canoni di locazione.

Prima di affrontare più in dettaglio la disciplina ricordiamo che sono considerati fabbricati abitativi, tutti gli immobili accatastati nella categoria A, esclusa la categoria A/10 (a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo).

Mentre i fabbricati strumentali sono quelli rientranti nelle categorie A/10, B, C, D, E (a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo). Fatta eccezione per gli immobili pertinenziali di fabbricati abitativi.

IVA NELLA LOCAZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI

Per i fabbricati ad uso abitativo (gruppo catastale A, esclusa A/10), la regola generale è quella dell’esenzione dall’Iva.

La disciplina Iva della locazione di immobili ad uso abitativo è contenuta nell’articolo 10, comma 1, n. 8, del DPR n. 633/72.

Norma che prevede un regime di imponibilità ad Iva su “opzione“, per le locazioni poste in essere dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici e per le operazioni eseguite nell’ambito del cd. “housing sociale“. In generale prevede regime di esenzione in tutti gli altri casi.

Sono, infatti, imponibili Iva mediante opzione del locatore da manifestare nel contratto di affitto, le locazioni di:

  1. Abitazioni, effettuate dalle imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito lavori di recupero incisivo (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica);
  2. Alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008, effettuate da qualsiasi impresa (anche  non costruttrice o ristrutturatrice).

In entrambi i casi di imponibilità su “opzione“, l’Iva si applica con l’aliquota del 10%.

Questo ai sensi del n. 127 duodecicies nella tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/72.

Inoltre, l’operazione è soggetta all’applicazione dell’imposta di Registro nella misura fissa di € 67,00 ai sensi dell’articolo 5 della Tariffa, Parte I, annessa al DPR n. 131/1986.

Al di fuori delle ipotesi ora descritte, la locazione di abitazioni (poste in essere da soggetti, esercenti attività commerciale, diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici o aventi ad oggetto abitazioni diverse dagli alloggi sociali) sono operazioni esenti da Iva.

In questo caso le operazioni sono soggette all’imposta di Registro in misura pari al 2%.

LocatoreTipo di abitazioneRegime IvaImposta di registro
Impresa costruttrice o ristrutturatriceAbitazioneIVA su opzione 10%€. 67
Impresa costruttrice o ristrutturatriceAlloggio socialeIVA su opzione 10%€. 67
Altre impreseAbitazioneEsente2%
Altre impreseAlloggio socialeIVA su opzione 10%€. 67

IVA NELLE LOCAZIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI

L’articolo 10, comma 1, n.8, del DPR n. 633/1972 disciplina il regime Iva applicabile alla locazione di immobili strumentali.

Tale norma prevede, come regime generale, l’esenzione. Fatta salva la possibilità per il locatore di poter esercitare il diritto di opzione direttamente nel contratto di affitto.

Nel caso in cui venga esercitata l’opzione per l’imponibilità Iva, l’aliquota da applicare è quella del 22%, assieme all’applicazione dell’imposta di registro con aliquota dell’1%.

L’imposta di registro sia in sede di registrazione che in sede di rinnovo annuale l’aliquota dell’imposta di registro resta dell’1%, anche nel caso di esenzione Iva del contratto.

LocatoreOpzioneIvaRegistro
Qualsiasi impresaSI22%1%
Qualsiasi impresaNOEsente1%

CONTRATTO DI LOCAZIONE: IMPOSTA DI REGISTRO

L’imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario.

Tale soggetto ha facoltà di rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato.

L’imposta di registro ha un valore variabile a seconda del tipo di immobile locato.

Gli importi sono riepilogati nella tabella seguente.

Fabbricato ad uso abitativo2% del canone annuo per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (es:uso commerciale), 2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità
Altri immobili2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

L’imposta di registro è dovuta con un minimo di €. 67,00 al momento della  registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno, al rinnovo del contratto.

E’ tuttavia possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti.

In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.

Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

IMPOSTA DI REGISTRO SUL CONTRATTO DI LOCAZIONE PLURIENNALE

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

  • Pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
  • Versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% dal 1° gennaio 2015, 1% fino al 31 dicembre 2014) moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.

Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

VERSAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO

Il pagamento dell’imposta di registro va fatto utilizzando il Modello F24 Elide.

Per i contratti di locazione il pagamento dell’imposta avviene, con cadenza annuale, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità tenendo conto degli aumenti ISTAT.

In alternativa, per i contratti di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, è possibile versare l’imposta in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula, applicando il 2% all’importo pattuito per l’intera durata del contratto.

In questo caso, però, si usufruisce di uno sconto sull’imposta dovuta pari alla metà del tasso d’interesse legale (pari al 0,5% dal 1° gennaio 2017) moltiplicato per gli anni di durata del contratto.

Per chi sceglie di versare l’imposta di registro in unica soluzione calcolandola sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto, l’imposta non può essere inferiore a 67 euro; per chi sceglie, invece, il versamento annuale, l’imposta per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro, mentre per le annualità successive può essere anche di importo inferiore.

ARROTONDAMENTO

L’imposta di registro deve essere arrotondata all’unità di euro per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi e per eccesso se è pari o superiore.

DEPOSITO CAUZIONALE

Il deposito cauzionale eventualmente prestato dall’inquilino non è soggetto a registrazione.

È invece soggetto ad imposta proporzionale con aliquota dello 0,50% il deposito cauzionale prestato da terzi a favore dell’inquilino.

IL MODELLO F24 ELIDE PER LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Con il provvedimento n° 554 del 31 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che, a partire dal 1° febbraio 2014, devono essere versati mediante il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE) i seguenti tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili:

  • Imposta di registro;
  • Tributi speciali e compensi;
  • Imposta di bollo;
  • Sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte, tributi e compensi.

Inoltre, con la risoluzione n° 14 del 24 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha:

  • istituito i codici tributo da utilizzare per i suddetti versamenti;
  • impartito le istruzioni per la compilazione dei modelli “F24 ELIDE“.

Per approfondire: Compilazione del modello F24 Elide

CODICI TRIBUTO PER IL VERSAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO NELLA LOCAZIONE DI IMMOBILI

La seguente tabella riepiloga i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE.

  • 1500” Imposta di registro per prima registrazione.
  • 1501” Imposta di registro per annualità successive.
  • 1502” Imposta di registro per cessioni del contratto.
  • 1503” Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
  • 1504” Imposta di registro per proroghe del contratto.
  • 1505” Imposta di bollo.
  • 1506” Tributi speciali e compensi.
  • 1507” Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
  • 1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

ESEMPI DI CALCOLO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO PER LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILIARE

Esempi di calcolo dell’imposta di registro

Avvertenza: per semplicità, negli esempi che si riportano, non si tiene conto dell’eventuale rivalutazione ISTAT applicata ai canoni.

Esempio di calcolo n. 1

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento prima annualità

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile800,00
Data stipula contratto1ø aprile 2017
Durata contratto (anni)4

Calcolo:

Canone annuo:

800,00 * 12 = 9.600,00 euro

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

9.600,00 * 2% = 192,00 euro

Esempio di calcolo n. 2

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento intera durata

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile800,00
Data stipula contratto1ø aprile 2017
Durata contratto (anni)4

Calcolo:

Canone annuo:

800,00 * 12 = 9.600,00 euro

Canone intera durata contratto:

9.600,00 * 4 = 38.400,00 euro

Imposta di registro complessiva:

38.400,00 * 2% = 768,00 euro

Sconto annuale (in percentuale):

3% / 2 = 1,5%

Sconto complessivo (in percentuale):

1,5% * 4 = 6%

Sconto complessivo (in euro):

768,00 * 6% = 46,08 euro

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

768,00 – 46,08 = 721,92 euro

Importo arrotondato: 722,00 euro

Esempio di calcolo n. 3

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Importo minimo

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile100,00
Data stipula contratto1ø aprile 2017
Durata contratto (anni)4

Calcolo:

Canone annuo: 100,00 * 12 = 1.200,00 euro

Versamento annuale

·1° anno

Imposta calcolata:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

Imposta minima dovuta entro il 30 aprile 2017: 67,00 euro

·2° anno

Imposta dovuta entro il 30 aprile 2018:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

·3° anno

Imposta dovuta entro il 30 aprile 2019:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

·4° anno

Imposta dovuta entro il 30 aprile 2020:

1.200,00 * 2% = 24,00 euro

Totale imposta dovuta: 67,00 + 24,00 + 24,00 + 24,00 = 139,00 euro

Versamento in unica soluzione

Canone intera durata contratto:

1.200,00 * 4 = 4.800,00

Imposta di registro complessiva:

4.800,00 * 2% = 96,00

Sconto annuale (in percentuale):

3% / 2 = 1,5%

Sconto complessivo (in percentuale):

1,5% * 4 = 6%

Sconto complessivo (in euro):

96,00 * 6% = 5,76

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

96,00 – 5,76 = 90,24

Importo arrotondato: 90,00 euro

Esempio di calcolo n. 4

Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Risoluzione anticipata

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile200,00
Data stipula contratto10 aprile 2016
Durata contratto (anni)4
Risoluzione anticipata1ø giugno 2017

Calcolo:

Versamento annuale

Se il contribuente aveva scelto di versare l’imposta con cadenza annuale deve versare sia l’annualità per il 2017 (entro il 30 aprile 2017) sia l’imposta per la risoluzione (entro il 30 giugno 2017):

Canone annuo:

200,00 * 12 = 2.400,00 euro

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

2.400,00 * 2% = 48,00 euro

Imposta dovuta per la risoluzione anticipata: 67,00 euro

Il modello di versamento deve essere presentato all’ufficio entro 20 giorni dal pagamento.

Versamento in unica soluzione

Nel caso in cui il contribuente abbia versato (entro il 30 aprile 2007) l’imposta complessiva per l’intera durata del contratto, deve versare (entro il 30 giugno 2017) l’imposta fissa (pari a 67 euro) per la risoluzione e chiedere il rimborso dell’imposta relativa alla terza (anno 2018) e quarta annualità (anno 2019) che ha versato in via anticipata.

Esempio di calcolo n. 5

Contratto di locazione di immobile strumentale per natura – Locatore soggetto IVA – Pagamento prima annualità

Dati utili ai fini del calcolo:

Canone mensile900,00
Data stipula contratto1ø aprile 2017
Durata contratto (anni)4

Calcolo:

Canone annuo:

900,00 * 12 = 10.800,00 euro

Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile 2017:

10.800,00 * 1% = 108,00 euro

CONTRATTO DI LOCAZIONE: CONSULENZA

Se hai dei dubbi riguardanti la registrazione del contratto di locazione immobiliare parlane con un esperto.

Possiamo aiutarti nella stesura e nella registrazione di un contratto di locazione immobiliare. Successivamente potremo registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate per te.

In questo modo potrai risparmiare tempo ed affidarti a professionisti preparati.

Redigere in modo corretto un contratto di locazione è molto importante per il locatore. Per questo motivo devi pensare sempre di affidarti ad esperti del settore.

Non aspettare mettiti subito in contatto con noi!

About Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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2 comments

  1. Vi faccio i complimenti per le esaurienti e complete informazioni fornite .
    Desidero esser informato su altre novità riguardanti l’argomento citato.
    Saluti.
    G.

     
  2. Grazie per i complimenti e continui a seguirci.

     

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